Ingatlanvásárláskor az egyik leggyakoribb félreértés: sokan azt hiszik, hogy az eladónak is illetéket kell fizetnie. Nem kell. Az illeték a vevőt terheli — az eladó más jogcímen adózhat, de erről majd a végén.

A vagyonszerzési illeték — az az összeg, amit az állam az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséért kér — az egyik legnagyobb járulékos költség egy adásvételben. Nem ritka, hogy milliós tételt jelent. Érdemes előre tudni, mire számíts.

Tartalomjegyzék

• Mennyi az ingatlan illeték 2026-ban?
• Mikor és hogyan kell ténylegesen fizetni?
• Mikor nem kell illetéket fizetni?
• Illeték vs. SZJA — ki mit fizet?
• Q&A
• Összefoglalás

Mennyi az ingatlan illeték 2026-ban?

Az alap szabály egyszerű: a vételár 4 százaléka. Egy 40 millió forintos lakásnál ez 1,6 millió forint. Egy 60 milliós háznál 2,4 millió.

Az 1 milliárd forint feletti részre már csak 2 százalék vonatkozik, az illeték összege pedig ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet — de ez a legtöbb vásárlónál nem releváns szempont.

Fontos: a NAV nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételárat veszi alapul, hanem az ingatlan forgalmi értékét. Ha a szerződéses ár lényegesen elmarad a piaci értéktől, a NAV jogosult azt helyszíni szemle keretében felülvizsgálni, és az illeték alapját ettől eltérően meghatározni.

Ha az így megállapított különbözet után az illeték alulfizetettnek bizonyul, a hatóság mulasztási bírságot is kiszabhat.

A hatályos illetékmértékeket a NAV hivatalos tájékoztatójában is megtalálod.

Mikor és hogyan kell ténylegesen fizetni?

A fizetési kötelezettség az adásvételi szerződés aláírásakor keletkezik — de ez nem jelenti azt, hogy azonnal fizetni is kell.

A folyamat így néz ki:

Az ügyvéd az adásvételi szerződéssel egyidejűleg benyújtja a földhivatali bejegyzési kérelmet, és kitölti a B400E jelű elektronikus NAV-nyomtatványt. Ezt nem neked kell intézned — ez az ügyvéd feladata.

A NAV csak a földhivatali bejegyzés után kezdi el kiszabni az illetéket, és határozatot (fizetési meghagyást) küld. A határozat kézhezvételétől számítva 30 napod van befizetni.

Mikor érkezik ez a határozat? Ez változó — a bejegyzés sebességétől és a NAV aktuális ügymenettől függően akár néhány héttől több hónapig is eltarthat.

Ezt érdemes beépíteni a pénzügyi tervezésbe: az összeg ne legyen elkölthető addig.

Részletfizetés is kérhető. Maximum 1 millió forintos illetéktartozásra, jövedelmi helyzettől függetlenül, 12 havi részletfizetés igényelhető a NAV-tól. Ezt a B400-as nyomtatványon kell kérelmezni — de csak előre, nem utólag.

Mikor nem kell illetéket fizetni?

Több esetben is mentesülhetsz — részben vagy teljesen. A leggyakoribbak:

CSOK és CSOK Plusz felhasználásával vásárolt ingatlan esetén a vételártól függetlenül teljes illetékmentesség jár. Ez automatikusan érvényesül, ha az adásvételi szerződésben szerepel, hogy a vevő támogatott forrást használ — külön kérelmezni nem kell.

Cserepótló vétel esetén, ha az előző lakásodat eladod és újat veszel, csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni. Egy konkrét példán: ha 20 millióért adtad el a régit, és 35 millióért veszed az újat, az illeték alapja nem 35 millió, hanem csak 15 millió forint. Így 1,4 millió helyett 600 ezer forint illetéket fizetsz — vagyis 800 ezer forintot spórolsz. A kedvezmény feltétele, hogy az új ingatlant az eladást követő 5 éven belül, vagy az eladás előtti 1 éven belül vásárold meg.

Közeli hozzátartozók közötti átruházás esetén házastársak és egyenes ági rokonok (szülő–gyermek) között az adásvétel is illetékmentes. Testvérek között ez csak ajándékozásnál érvényes, ellenérték fejében történő átruházásnál nem.

Építési telek vásárlásakor mentesülsz az illeték alól, ha 4 éven belül lakóingatlant építesz rá, és a használatbavételi engedélyt is benyújtod határidőn belül.

A mentességet vagy kedvezményt — hacsak nem automatikus (pl. CSOK) — a B400-as nyomtatványon kell kérni, az adásvétel előtt vagy azzal egyidejűleg. Utólag jelezni már nem lehet.

Illeték vs. SZJA — ki mit fizet?

Ez a két fogalom rendszeresen összekeveredik.

A vevő illetéket fizet — ez a vagyonszerzési illeték, amiről eddig szó volt.

Az eladó személyi jövedelemadót (SZJA) fizethet — de csak akkor, ha az eladáson nyereséget ért el. Az SZJA mértéke és számítása több tényezőtől függ; ha eladóként érintett vagy, ezt érdemes ügyvéddel vagy adótanácsadóval előre átbeszélni.

Összefoglalás

Ingatlanvásárláskor a vevő a vételár 4 százalékát fizeti illetékként (1 milliárd forint felett 2%). A NAV nem feltétlenül a szerződéses árat veszi alapul — ha az eltér a piaci értéktől, felülvizsgálhatja, és mulasztási bírságot is kiszabhat.

A fizetési kötelezettség az aláíráskor keletkezik, de ténylegesen csak a NAV határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell teljesíteni — ez a földhivatali bejegyzés után, akár több hónappal is megérkezhet. Az ügyvéd intézi a szükséges nyomtatványokat.

Teljes vagy részleges mentesség jár:

• CSOK / CSOK Plusz felhasználásakor (automatikus)
• Cserepótló vételnél — csak az értékkülönbözet után
• Közeli hozzátartozók közötti átruházásnál
• Építési telek vásárlásakor, ha 4 éven belül épül rá lakóingatlan

Fontos különbség: a vevő illetéket fizet, az eladó SZJA-t — de csak akkor, ha nyereséget ért el az eladáson.

Q&A

Mikor érkezik a NAV fizetési meghagyás?

A földhivatali bejegyzés után — a feldolgozási időtől függően akár néhány héten belül, de akár több hónappal az adásvétel után is.

Mit intéz az ügyvéd az illetékkel kapcsolatban?

Benyújtja a B400E nyomtatványt a NAV felé, és jelöli a kedvezmény- vagy mentességi igényt, ha az fennáll. Neked erről nem kell külön gondoskodnod, de ellenőrizd, hogy a kedvezményi igényed szerepel-e a papírokban.

Ha CSOK Plusz-szal vásárolok, valóban nem kell illetéket fizetni?

Igen, teljes mentesség jár, a vételártól függetlenül. Automatikusan érvényesül, ha az adásvételi szerződés tartalmazza a támogatott forrás tényét.

Mi az a cserepótló vétel, és hogyan csökkenti az illetéket?

Ha eladod a meglévő ingatlanodat és újat veszel, az illeték alapja csak a két ingatlan értékkülönbözete. A kedvezmény az eladás előtti 1 éven belül, vagy az eladást követő 5 éven belül megvalósuló vásárlásra vonatkozik.