Ingatlan eladásán vagy vásárlásán jellemzően sokat gondolkodunk, és előbb-utóbb mindig feljön ugyanaz a kérdés: mikor érdemes? Erre nincs egyetlen jó válasz — de az, hogy ma erősebb vagy gyengébb pozícióból indul, kiolvasható a piac számaiból.

Az ingatlanpiac 2026 májusában ugyanis nem egyszerűen lassult vagy gyorsult: kettévált.

Ebben a cikkben Budapest és Pest megye piacát nézzük végig: honnan jutottunk idáig 2023 óta, és ami a „mikor érdemes?” kérdés szempontjából a leglényegesebb — eladóként vagy vevőként mire számíthat a közeljövőben az adatok alapján.

Tartalomjegyzék

• Honnan jutottunk idáig: a piac 2023 óta
• Kereslet és forgalom: ki van most helyzetben?
• Kik vásárolnak ma — és mit jelent ez az eladónak
• Árak és kerületek: hol erős, hol gyengül a pozíció
• Mennyi idő alatt kel el ma egy lakás
• Összefoglaló
• Q&A

Honnan jutottunk idáig? A piac 2023 óta

A mai helyzet csak az előzmények fényében érthető. 2023 volt a közelmúlt mélypontja: a kereslet a padlóra került, a Duna House keresletindexe 61 pontig esett, és a forgalom is megcsappant — a magas kamatok és a kivárás uralták a piacot, az eladó örült, ha egyáltalán talált vevőt.

2024 a fokozatos magára találás éve volt. A januárban induló CSOK Plusz újra mozgásba hozta a vásárlókat, a forgalom pedig több hónapban is tízezer fölé kapaszkodott — a piac kilábalt a 2023-as gödörből, de igazi áremelkedés még nem indult be.

A nagy fordulat 2024 végén kezdődött, és 2025 elején tetőzött, méghozzá egy szokatlan forrásból.

A Prémium Magyar Állampapírok kamata az addigi közel 19 százalékról nagyjából 5 százalékra esett vissza — a 2023-as magas infláció helyett már a 2024-es, jóval alacsonyabb pénzromlás határozta meg —, így rengeteg befektető döntött a visszaváltás mellett.

A felszabaduló pénz egy jelentős része az ingatlanpiacra áramlott, döntően befektetési céllal, főként budapesti és nagyvárosi lakásokba.

Ez 2024 végére, 2025 elejére látványos keresleti rohamot és gyors áremelkedést indított: a budapesti és Pest megyei piacon napok alatt keltek el lakások, a forgalom pedig tavasszal futott csúcsra.

Ez a hullám azonban nem volt tartós. 2025 májusára a kereslet megtört, és ez a nyár eleji adásvételszámokon is meglátszott: a forgalom májustól júliusig hónapról hónapra csökkent.

Az állampapír-pénz egyszeri lökése kifulladt — a következő igazi impulzus 2025 júliusában érkezett: az Otthon Start Program júliusi bejelentése és szeptemberi indulása újraindította a keresletet, és komoly árfelhajtó hatást hozott.

A becsült forgalom tavaly szeptemberben futott csúcsra (több mint 13 ezer ügylet országosan), és ez a hullám a megfizethetőség határáig emelte az árakat.

Ezt a magas szintet örökölte a 2026-os év. A májusi pillanatkép ennek a következménye: a korábbi áremelkedési lendület elfogyott, az árak viszont magasan ragadtak. Röviden: drága piac, óvatos szereplőkkel — pontosan az a környezet, amelyben a „mikor érdemes?” kérdés a legélesebben merül fel.

Kereslet és forgalom: ki van most helyzetben?

A kereslet fordult a tavaszi mélypont után. A keresletindex a márciusi–áprilisi 69 pontról májusra 74-re emelkedett, ami pontosan a tavalyi májusi szint (73).

Ez stabilizálódás, nem felpattanás: a vásárlói érdeklődés alacsony, de legalább nem süllyed tovább. A háttérben a forgalom továbbra is gyenge — a becsült adásvételszám éves alapon 13,3 százalékkal marad el a tavalyitól.

Eladóként ez azt jelenti, hogy a vevők ott vannak, de válogatnak és számolnak. A magas árszint a fő fék: a tavaly őszi áremelkedés a megfizethetőség határáig vitte az árakat, és ezt a vevők megérzik.

Aki ma reálisan, a szegmenséhez igazítva áraz, az talál vevőt; aki a 2025-ös csúcsárhoz ragaszkodik, az hosszú hirdetési időre rendezkedhet be. A gyenge forgalom nem a kereslet hiánya, hanem az árérzékenység jele.

Vevőként a kép vegyes, és itt érdemes visszatérni a „mikor érdemes?” kérdéshez. Egyrészt nincs általános árzuhanás, amire alkudni lehetne — az eladók kitartanak.

Másrészt a lassú forgalom és a hosszabb értékesítési idő a türelmes vevőnek ad kis mozgásteret, főleg a kevésbé keresett szegmensekben. Egyetlen tényező húz fölfelé: a hitelezés. A májusi jelzáloghitel-volumen éves alapon több mint 70 százalékkal nőtt, de üteme már lassul.

Kik vásárolnak ma — és mit jelent ez az eladónak?

A legbeszédesebb változás az, hogy kik állnak ma a vásárlói oldalon. A budapesti vevők között az első lakásukat vásárlók aránya egy év alatt 26-ról 36 százalékra ugrott, a befektetési célú vásárlás pedig 42-ről 30 százalékra esett.

A két vezető motiváció helyet cserélt. A vevők emellett fiatalodtak: a 20–40 évesek súlya 34-ről 45 százalékra nőtt, és a beosztott munkavállalók kerültek túlsúlyba.

Ennek közvetlen üzenete van az eladó számára: ma jellemzően egy fiatal, saját otthont kereső vevő ül az asztal túloldalán, nem a gyorsan döntő befektető.

Ez a vevő beköltözhető, jó állapotú, hitelből finanszírozható lakást keres — jellemzően a támogatott ársáv alatt. Aki ilyen ingatlant kínál reális áron, az most a piac fő keresletébe talál bele.

Aki viszont befektetői logikára méretezett kis lakást ad el a belső pesti kerületekben, az szűkülő vevőkörrel néz szembe.

A befektetők ráadásul inkább kiszállnak, mint belépnek: a budapesti eladói oldalon a befektetés értékesítése maradt a vezető eladási ok (41 százalék).

Ez a vevőnek is szól — a befektetői kínálat bővül, miközben a befektetői kereslet apad, ami épp ezekben a szegmensekben (kisebb, belvárosi panel és tégla) nyithat alkupozíciót.

Az örökölt ingatlanok értékesítése közben visszaesett (24-ről 14 százalékra): a magas ár mellett sok örökös inkább kivár, ami fékezi a kínálat bővülését.

Árak és kerületek: hol erős, hol gyengül a pozíció?

A kereslet földrajza rendeződött át Budapesten, és ez közvetlenül átírja, hol erős ma egy eladó. A II. kerület vette át a vezetést az érdeklődésben (a 6. helyről az elsőre lépve), mellette a budai XI. és a XIII. kerület a legkeresettebb.

A másik oldalon a belvárosi VI. és VII. kerület esett vissza a leglátványosabban — a hagyományosan befektetői, bulinegyedi kereslet érzékelhetően mérséklődött.

Aki budai vagy nagyobb alapterületű, jó minőségű lakást kínál, erős pozícióból tárgyal; aki belső pesti, befektetői profilú kis lakást, annak ma türelmesebbnek kell lennie.

A vevői preferencia is élesedik: Budapesten a vásárlások közel négyötöde jó vagy nagyon jó állapotú lakásban valósult meg, a felújítandó ingatlanoké mindössze 3 százalék.

A mai vevő beköltözhető otthont akar, nem projektet. Eladói tanulság a számokból: egy igényes, kész állapot ma gyorsabban és jobb áron értékesíthető, mint egy felújítandó — a minőség felára nőtt.

Pest megyében külön figyelemre méltó a felzárkózás. Az agglomerációban a tranzakciók 16 százaléka már 100 millió forint felett köttetik, szemben a tavalyi 7 százalékkal, és a Pest megyei eladások 15 százaléka realizálódik 1 millió forint feletti négyzetméteráron.

A főváros körüli gyűrű árszintje tehát folyamatosan közelíti Budapestet — ami eladói oldalon erősödő pozíciót, vevői oldalon viszont szűkülő árelőnyt jelent az agglomerációban.

A 60–100 négyzetméteres ingatlanok adják itt az adásvételek nagyjából felét, vagyis a Pest megyei kereslet súlypontja a nagyobb, családi léptékű otthonokon van.

Mennyi idő alatt kel el ma egy lakás?

Ha egyetlen szám megmutatja, mire számítson ma egy budapesti eladó, az az értékesítési idő. A panel eladása közel kétszer annyi ideig tart, mint egy éve: a budai panelnél a tavalyi 46 napról 81 napra, a pesti panelnél 52-ről 70 napra nőtt az átlagos ügyletzárás.

Aki ma fővárosi panelt ad el, az reálisan hosszabb hirdetési időre és több tárgyalásra rendezkedjen be — és ne a tavalyi tempóhoz mérje magát.

Az ellenkező irányba a budai és belvárosi tégla mozdult: a belvárosi tégla értékesítési ideje 92-ről 79 napra, a budai tégláé 99-ről 86 napra gyorsult. A jó állapotú, beköltözhető lakások iránti kereslet tehát gyorsabb zárást hoz.

Vevőként ebből az következik, hogy a felkapott szegmensekben (budai, jó állapotú lakás) gyorsan kell dönteni, mert ott a verseny erős; a lassuló szegmensekben (fővárosi panel) viszont van idő alaposan mérlegelni és tárgyalni.

Mire számíthat tehát a két oldal a közeljövőben? Az adatok alapján a magas árszint egyelőre kitart, de a gyenge forgalom és a hosszú értékesítési idő fokozatosan az eladókra helyezi a nyomást — különösen a túlárazott fővárosi panel piacán, ahol a kínálat lassabban tisztul.

A vevőnek nem általános árzuhanásra érdemes várnia, hanem szegmensenként eltérő alkupozícióra: a befektetők kiszállása és a panel lassulása ott nyit kaput, ahol a kereslet épp gyengül.

A „mikor érdemes?” kérdésre tehát ma az a legjobb válasz, hogy az időzítést nem a piac egészéhez, hanem a saját szegmenséhez érdemes igazítani. Érdemes szakértőt bevonni már a tervezési szakaszba

Összefoglaló

A legfontosabb tudnivalók egy helyen:

• A kereslet fordult a tavaszi mélypont után (index 69-ről 74-re), de a forgalom éves alapon 13,3 százalékkal gyengébb — drága piac, óvatos szereplőkkel.
• Eladói oldal: a budai, nagyobb és jó állapotú lakások erős pozícióban; a fővárosi panel és a belső pesti, befektetői kis lakás lassul — itt reális árazás és türelem kell.
• Vevői oldal: nincs általános árzuhanás, de a befektetők kiszállása és a panel lassulása szegmensenként alkupozíciót nyithat.
• Pest megye felzárkózik: a 100 millió forint feletti ügyletek aránya egy év alatt 7-ről 16 százalékra nőtt — az agglomeráció árelőnye szűkül.

Az ingatlanpiac 2026 májusában nem új lendületet vett, hanem egy tavaly őszi árhullám következményeit dolgozza fel. A piac kettévált, és ez a kettéválás a következő hónapokban inkább erősödik.

A „mikor érdemes?” kérdésre tehát nem „a piac” ad választ, hanem az, hogy pontosan melyik szegmensben mozog — mert ugyanaz a hónap egy budai téglánál és egy pesti panelnél egészen mást jelent.

Q&A

Mikor érdemes most eladni Budapesten?

Attól függ, mit adsz el. A budai, nagyobb és jó állapotú lakások iránt erős a kereslet, ezek gyorsan kelnek el — itt nem érdemes halogatni.

A fővárosi panel viszont közel kétszer lassabban értékesíthető, mint egy éve, így ott reális árazásra és hosszabb hirdetési időre kell készülni. Fontos megjegyezni, hogy megfelelő árazás mellett ma is lehet jó eredményeket elérni

Vevőként érdemes várni az árcsökkenésre?

Általános árzuhanásra nem érdemes számítani — az eladók tartják a magas szintet. Szegmensenként azonban más a kép: a befektetők kiszállása és a panel lassulása a belső pesti, befektetői profilú lakásoknál nyithat alkupozíciót, miközben a budai jó állapotú lakásoknál erős a verseny.

Hová tart a forgalom 2026-ban?

A becsült adásvételszám 13,3 százalékkal marad el a tavalyitól, és a kereslet csak stabilizálódott, nem élénkült. A hitelezés még bővül, de lassuló ütemben.

Ez alapján a közeljövőben mérsékelt, óvatos forgalom valószínű, érdemi felpattanás nélkül.

Mit jelent, hogy a befektetők kiszállnak?

A budapesti eladói oldalon a befektetés értékesítése a vezető ok, miközben a vevők között a befektetők aránya 30 százalékra esett.

Vagyis a befektetői kínálat bővül, a befektetői kereslet apad — ez a kisebb, belvárosi lakások piacán a vásárlónak kedvezhet.

Megéri még Pest megyében vásárolni az alacsonyabb ár miatt?

Az árelőny szűkül. Pest megyében a 100 millió forint feletti ügyletek aránya egy év alatt 7-ről 16 százalékra nőtt, és az eladások 15 százaléka már 1 millió forint feletti négyzetméteráron köttetik.

Az agglomeráció felzárkózik a fővároshoz, így a korábbi nagy árkülönbségre ma kevésbé lehet építeni.

---

Forrás: Duna House Barométer, 179. szám (2026. május).