Néhány ingatlan heteken belül elkél. Mások hónapokig, olykor évekig ülnek a portálokon — egyre lejjebb csúszó árcédulával, egyre türelmetlenebb eladóval.

Minden ingatlanügylet egyedi. Minden eladónak más a helyzete, más az időhorizontja, más az elvárása — és minden vevőnek más az elképzelése arról, milyen otthonba szeretne beköltözni. Habár vannak általánosan érvényes receptek, ami az egyik embernek tökéletes, a másiknak elfogadhatatlan.

A különbség mégsem mindig a fotók vagy a hirdetési szöveg minősége. Előfordul, hogy olyan adottságról van szó, amin sem jobb fotókkal, sem ügyesebb hirdetési szöveggel nem lehet segíteni.

Ha megnézzük, hogy a piac egésze merre mozog, jól látható egy irány. A Duna House 2026. áprilisi Barométere szerint Budapesten és Pest vármegyében a tranzakciók 75–79%-a minimum jó állapotú ingatlanra irányul.

A vevők döntő többsége azonnal beköltözhető otthont keres — olyat, ahol nem kell azonnal nekiállni a felújításnak, nem kell szakembert keresni, nem kell hónapokat várni, mire élhető lesz a lakás.

Ez nem azt jelenti, hogy a többi ingatlan nem talál vevőre. De azt igen, hogy ahol az ingatlan eltér ettől a képtől — állapot, lokáció, jogi helyzet vagy műszaki adottság miatt —, ott a folyamat lassabb, a vevőkör szűkebb, és az ár más lesz.

Tartalomjegyzék

 

• Amit a vevők elkerülnek: a kedvezőtlen lokáció
• A szuterén és a félszuterén: örök hátrány
• A korszerűtlen nagyméretű ház csapdája
• Csak készpénzre vásárolható ingatlanok
• Jogi adottságok
• Q&A
• Összefoglaló

Amit a vevők elkerülnek: a kedvezőtlen lokáció

Az ingatlant nem lehet odébbvinni. Ez az egyik legnehezebb igazság, amivel egy eladónak és a vevőnek is szembe kell néznie.

A forgalmas főút melletti ingatlan az egyik leggyakoribb példa erre. Egy földszinti lakás vagy ház, amelynek ablaka közvetlenül egy főútra néz, folyamatos zajjal, porral és biztonságérzet-hiánnyal jár.

A vevők ezt az első megtekintésen azonnal megérzik — és sokan továbblépnek. Nem az ár riasztja el őket, hanem az életérzés, amit az ingatlan nyújtani tud.

Hasonló a helyzet az ipari környezetben lévő ingatlanokkal. Ahol gyárterület veszi körül a lakóházakat, ahol egy nagy üzem közelsége meghatározza a napi életet — ott a vevőkör szűkebb.

Jól ismert példa erre Göd, ahol a Samsung SDI akkumulátorgyár közvetlen szomszédságában lévő ingatlanok helyzete kifejezetten nehéz: a gyárhoz legközelebb eső Göd-Újtelep városrész egyes utcái a katasztrófavédelmi hatásterületen belül vannak, a zajpanaszok évek óta dokumentáltak, és ingatlanpiaci szakértők szerint a gyár közvetlen közelében az ingatlanok értéke érdemben csökkent — míg eladni őket egyre nehezebb.

Hasonló dinamika figyelhető meg más nagyipari létesítmények szomszédságában is szerte az országban.

A repülőtér közvetlen szomszédsága szintén ebbe a körbe tartozik. A zajterhelés nem egyenletesen érinti a környéket: vannak utcák, ahol a légi forgalom szinte észrevehetetlen, és vannak házak, ahol a felszállási és leszállási útvonalak miatt a zajszint tartósan magas. Ez utóbbiakra szűkebb vevőkör keres.

Végül egy ritkábban emlegetett, mégis fontos típus: a kertes ház kert nélkül. Olyan ingatlan, amely névleg kertesházas kategóriában hirdet, de a kert valójában használhatatlan — meredek hegyoldal, árnyas mélyedés, közvetlenül a szomszéd falára néző néhány négyzetméter, vagy örök árnyékban lévő, nedves rész.

Aki kertes házat keres, azt általában a kert is érdekli. Ha az nincs meg, a vevő joggal érzi, hogy amit kapott, az nem az, amit keresett.

Ezek az adottságok nem minősítik le az ingatlant mint otthont — sokan évtizedekig élnek boldogan ilyen adottságú házban, és sokan örülnének, ha megtehetnék, hogy legalább ilyen házuk lehetne.

Kizárólag eladási szempontból vizsgálva viszont ezek az ingatlanok sokkal rosszabb helyzetből indulnak, mint keresettebb társaik. Habár mindig fontosak a fotók, a hirdetési szövegek és a megfelelő hirdetési stratégia, ezeket az adottságokat be fogja árazni a piac.

A szuterén és a félszuterén: örök hátrány

A szuterén olyan lakást vagy helyiséget jelent, amely részben a talajszint alatt helyezkedik el — az ablakok jellemzően a járdaszintre vagy az épület lábazatára néznek, a természetes fény korlátozott, a szellőzés nehezebb.

Ez a típusú ingatlan szinte minden piaci szegmensben nehezebben kel el.

A vevők döntő többsége otthont keres, ahol jól érzi magát.

A természetes fény, a levegős érzet, az utcaszint feletti biztonságérzés alapvető igény — nem luxus. Egy szuterén lakás ezekből rendre kevesebbet tud nyújtani, és ezt a megtekintéskor azonnal meg lehet érezni.

A félszuterén — ahol az ablak alja körülbelül a járdaszint magasságában van — valamivel kedvezőbb, de az alaphelyzeten nem változtat: a fény szöge más, a rálátás az utcáról adott, a nedvességkockázat magasabb, mint az emeleti egységeknél.

Ami különösen nehéz ezekkel az ingatlanokkal: a hátrány felújítással nem orvosolható. Lehet korszerűsíteni a fűtést, lecserélni a nyílászárókat, kifesteni a falakat — de a szuterén szintje nem változik. Aki megveszi, egy tartós adottságot vásárol, nem egy átmeneti állapotot.

Az árban ezt a piac általában érzékelhetően lekéri — de ez nem jelenti azt, hogy a vevőkör teljes mértékben kizárt. Szuterén ingatlanokat is vesznek: befektetési céllal, kiadásra, vagy olyan vevők, akiknek ez az egyetlen reális lehetőség az adott területen.

A siker kulcsa a realista árazás és az ezzel a vevőkörrel való tudatos kommunikáció.

A korszerűtlen nagyméretű ház csapdája

Egy 250 négyzetméteres, régi építésű családi ház — jó telken, jó helyen — első pillantásra vonzónak tűnik. A valóságban az ilyen ingatlanok sokszor hónapokig hirdetésben állnak.

A piac ma azonnal beköltözhető otthonokat keres. A Duna House 2026. áprilisi Barométere szerint Budapesten és Pest vármegyében a tranzakciók 75–79%-a minimum jó állapotú ingatlanra irányul.

Ez nem azt jelenti, hogy senki nem vesz felújítandó ingatlant — de egyértelműen azt, hogy a vevők többsége nem akar belekezdeni egy nagy projektbe.

A nagyméret önmagában is probléma, ha nem párosul modern alaprajzzal és alacsony fenntartási költséggel. Egy régi, nagy ház fűtési és rezsiköltsége évi több millió forintot is kitehet — és ezt a vevők ma már komolyan kalkulálják.

A rezsiköltség kiszámíthatósága egyre inkább valódi döntési szempont, különösen a 30-40 éves vevői korosztálynál, amely a piac motorja.

Ilyen ingatlannál az eladónak néhány kérdést érdemes őszintén végiggondolni: reálisan mekkora felújítási igénnyel néz szembe a vevő, és ezt az árazás tükrözi-e? Egy rosszul árazott, nagy, felújítandó ház nem fog elkelni — akkor sem, ha a hirdetés szép fotókkal készül.

Csak készpénzre vásárolható ingatlanok

Ez az egyik legsúlyosabb piaci hátrány, amellyel egy ingatlan rendelkezhet — és sok eladó nincs tisztában azzal, hogy ingatlana ebbe a körbe esik.

A helyzet lényege: ha a bank nem fogadja el az ingatlant fedezetként, a vevő nem tud rá hitelt felvenni. Márpedig a vásárlók egyre nagyobb hányada hitelből vesz ingatlant.

Az MNB 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint az Otthon Start Program indulása előtt a lakások 36 százalékát vásárolták hitel segítségével, 2026 első negyedévében viszont ez az arány már meghaladta a 60 százalékot.

Ez azt jelenti, hogy aki csak készpénzes vevőre számíthat, az eleve a piac kb. 40%-ának tud csak hirdetni — a fennmaradó 60% számára az ingatlan egyszerűen nem elérhető, függetlenül attól, hogy mennyire tetszik nekik.

De mikor nem hitelez a bank egy ingatlant?

Műszaki okok esetén: Ha az ingatlan lakhatatlan állapotú, vagy hiányzik belőle valamilyen alapvető komfortfokozat — például fűtés vagy vízellátás —, a bank általában nem folyósít rá hitelt, mert nem látja biztosítottnak az ingatlan értékesíthetőségét egy esetleges végrehajtás esetén.

Jogi okok esetén: Ha az ingatlanra végrehajtási jog vagy más rendezetlen teher van bejegyezve a tulajdoni lapon, ha az épület nincs rendesen lehatárolva a hatósági nyilvántartásban, vagy ha a valóságos állapot eltér attól, ami a földhivatali iratokon szerepel — a bank visszautasíthatja a fedezetet.

A jelzálog viszont nem tartozik ide: a korábbi hitel jelzálogjoga a vételárból kiváltható, ez a bankok által jól ismert, hétköznapi helyzet — csak külön eljárást igényel. Erről részletesen a jelzáloggal terhelt ingatlan eladásáról szóló cikkben írtam.

A leggyakoribb eset: az épületen engedély nélküli bővítés vagy toldalék van, ami papíron nem létezik.

A legjellemzőbb helyzet a kettő kombinációja: egy gazdasági épületként — például présházként, tárolóként, melléképületként — nyilvántartott ingatlan, amelyben valójában laknak.

A bank lakóingatlanra ad hitelt, nem gazdasági épületre. Ha a tulajdoni lapon nem lakóingatlan szerepel, a finanszírozás kizárt — még akkor is, ha az ingatlan fizikailag teljesen rendezett állapotban van.

Jogi adottságok

Az ingatlanpiac egyik legkevésbé látható, mégis leggyakoribb problémája a jogi rendezettség hiánya. Ez sokszor az eladó előtt is rejtve marad, amíg egy komoly vevő meg nem jelenik és el nem kezdi az átvilágítást.

Engedély nélküli bővítések és építmények. Egy melléképület, egy toldalék, egy beüvegezett terasz, amelyet anno engedély nélkül húztak fel — ezek a tulajdoni lapon és a térképen nem szerepelnek.

A bank csak olyan ingatlant fogad el fedezetként, amelynek valóságos állapota megfelel a hatósági nyilvántartásnak. Ha eltérés van, a finanszírozás mindaddig nem lehetséges, amíg a jogi rendezés meg nem történik.

Gazdasági épület bejegyzés. Ahogy az előző fejezetben is szó volt róla: a nem lakóingatlanként nyilvántartott épületek hitelezése kizárt. A rendeltetés megváltoztatása — vagyis az épület lakóingatlanná minősítése — lehetséges, de hatósági engedélyt, időt és szakértőt igényel.

Fontos tudni: korántsem minden esetben engedélyezik, mert az eljárás feltételekhez kötött, és az épületnek meg kell felelnie bizonyos előírásoknak.

Osztatlan közös tulajdon. Ez azt jelenti, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, és a tulajdoni hányadok nincsenek jogilag megosztva — nincs önálló helyrajzi szám minden egyes tulajdonrészhez.

Ilyenkor a többi tulajdonosnak elővásárlási joga van: ők az idegen vevő előtt megvásárolhatják az eladásra kínált részt azonos feltételekkel.

Haszonélvezeti jog. Ha az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve — például egy szülő javára, aki az ingatlan eladása után is jogosult ott lakni élete végéig —, az eladás csak akkor lehetséges, ha a haszonélvező beleegyezik az eladásba, vagy lemond a jogáról. Ez nem automatikus: a haszonélvező nem kötelezhető erre.

Ha nem mond le, az ingatlan a haszonélvezettel együtt adható el — ami a vevők többségét visszatartja, hiszen egy olyan lakást vásárolna meg, amelyet nem tud azonnal és korlátozás nélkül használni.

A jogi rendezés sok esetben megoldható — de időt, energiát és pénzt igényel. Érdemes ezekkel az ügyekkel még az értékesítés megkezdése előtt foglalkozni. Aki az eladási folyamat egészéről szeretne átfogóbb képet kapni, annak hasznos olvasmány az ingatlanközvetítői útmutató eladóknak.

 

Összefoglaló

A legfontosabb tudnivalók egy helyen:

• A nehezen eladható ingatlanok hátránya nem mindig az ár vagy a hirdetés — hanem egy olyan adottság, amelyen nem, vagy csak komoly ráfordítással lehet változtatni.
• A kedvezőtlen lokáció — forgalmas főút, ipari környezet, repülőtér közelség, használhatatlan kert — szűkíti a vevőkört, és ezt az árnak kell kompenzálnia.
• A piac ma elsősorban azonnal beköltözhető, minimum jó állapotú ingatlanokat keres: a felújítandó és a nagy, korszerűtlen ingatlanok lassabban kelnek el.
• Amelyik ingatlant a bank nem fogad el fedezetként — műszaki vagy jogi okok miatt —, azt csak készpénzes vevő tudja megvenni, ami az elérhető keresletet nagyjából 40 százalékára csökkenti.
• A jogi akadályok — engedély nélküli bővítés, gazdasági épület bejegyzés, osztatlan közös tulajdon, haszonélvezeti jog — az eladást megakaszthatják vagy meghiúsíthatják, ezért érdemes ezekkel az értékesítés előtt foglalkozni.

Ezek az ingatlanok nem eladhatatlanok. De más stratégiát, más vevőkört és legtöbbször más árat igényelnek. Aki ezzel tisztában van, reálisabb várakozásokkal és kevesebb elvesztegetett hónappal vághat neki az értékesítésnek.

Q&A

Lehet-e hitelt felvenni szuterén lakásra?

A szuterén elhelyezkedés önmagában általános banki gyakorlat szerint nem zárja ki a finanszírozást — ez azonban bankonként és értékbecslőnként eltérhet.

Ahol a szuterén lakás jogilag tiszta és lakóingatlanként van nyilvántartva, ott a hitelezés jellemzően lehetséges. Az értékbecslő az elhelyezkedést a piaci értéknél figyelembe veszi, ami a hitel összegét is befolyásolhatja.

Mit jelent, ha az ingatlan gazdasági épületként van nyilvántartva?

A gazdasági épület — például présház, tároló, melléképület — a hatósági nyilvántartásban nem lakóingatlanként szerepel. Ez azt jelenti, hogy jelzáloghitelt — vagyis lakásvásárláshoz igénybe vehető banki kölcsönt — nem lehet rá felvenni, az ilyen ingatlant csak készpénzzel lehet megvásárolni.

A rendezés lehetséges: az épület rendeltetésének megváltoztatása iránti eljárással lakóingatlanná minősíthető — de ez hatósági engedélyt, időt és szakértőt igényel.

Fontos tudni, hogy az engedélyt nem minden esetben adják meg: az épületnek meg kell felelnie bizonyos előírásoknak.

Hogyan lehet eladni egy felújítandó, nagyméretű házat?

A legfontosabb lépés a reális árazás: a vevőnek az árból kell érzékelnie, hogy a felújítási költség figyelembe van véve, különben nem fog ajánlatot tenni.

Érdemes a hirdetésben pontosan és őszintén kommunikálni az állapotot — a meglepetések csak elriasztják a komoly vevőket. Az ilyen ingatlannál a célcsoport jellemzően befektető, felújítás utáni továbbértékesítésre gondolkodó vevő, vagy olyan vásárló, akinek rugalmas az időhorizontja.

Mi a helyzet az osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal és a hitellel?

Az osztatlan közös tulajdon hitelezése lehetséges, de bonyolultabb. A bank általában megköveteli, hogy az ingatlan használatát ún. használati megállapodás rendezze — ez egy okirat, amely rögzíti, hogy az egyes tulajdonosok melyik részt használják kizárólagosan.

Ha ez megvan, a hitelezés esélye lényegesen javul. Ha nincs, a bank jellemzően visszautasítja a fedezetet.