Ingatlan adásvétel menete: foglaló, dokumentumok, határidők

Egy 80 millió forintos ház adásvételénél a foglaló akár 8 millió forint is lehet. Ez az az összeg, ami rossz szerződéssel, rossz időzítéssel vagy egyetlen elmulasztott földhivatali lépés miatt hosszú időre beragadhat — vagy el is veszhet. Mégis a legtöbb vevő és eladó úgy ül le aláírni, hogy nem tudja pontosan: mikor jár vissza a pénz, ki felel a meghiúsulásért, és mennyi idő telik el addig, amíg a tulajdonjog ténylegesen átkerül.

Ez a cikk az ingatlan adásvétel menetének pénzügyi és jogi gerincét veszi végig: hogyan épül fel az ügylet az ajánlattól a tulajdonjog bejegyzéséig, mi a különbség a foglaló és a vételár-előleg között, mennyi idő telik el reálisan az egyes szakaszokkal, milyen okmányok kellenek az adásvételi szerződéshez vevői és eladói oldalon, és mi történik akkor, ha a vevő vagy az eladó visszalép. A végén egy valós budapesti ügylet mutatja meg, hogyan lesz egy jól induló adásvételből versenyfutás az idővel — és mivel lehetett volna könnyíteni rajta.

Ez a cikk az Ingatlanváltás menete témakör része. Ott az eladás és a vásárlás minden lépéséről találsz cikket.

Tartalomjegyzék

• Az ingatlan adásvétel menete lépésről lépésre
• Foglaló vagy vételár-előleg? A különbség, ami milliókat ér
• Mennyi idő az adásvétel? Átfutási idők szakaszonként
• Milyen dokumentumok kellenek az adásvételi szerződéshez?
• Ha a vevő lép vissza
• Ha az eladó lép vissza
• Ha egyik fél sem hibás — és a hitelfüggő szerződés csapdája
• Egy valós budapesti eset: amikor az idő lett a legdrágább tényező
• Összefoglaló
• Q&A

Az ingatlan adásvétel menete lépésről lépésre

Az ingatlan adásvétel menete három előkészítő lépéssel indul, és csak utána kezdődik a tulajdonképpeni ügylet. A sorrend nem felcserélhető: minden szakasz a következő feltétele. A teljes vásárlási utat — a kereséstől a döntésig — a vásárlóknak szóló útmutatóban vettük végig; itt a pénzügyi és jogi gerincre koncentrálunk.

Az első lépés hitelből történő vásárlásnál az előzetes hitelbírálat. Enélkül a vevő nem tudja, mekkora hitelre jogosult a jövedelme alapján — vagyis azt sem tudja, milyen árkategóriában keressen. Aki fordítva csinálja, az előbb szeret bele egy ingatlanba, és utána derül ki, hogy nem fér bele.

A második az ingatlan, a tulajdoni lap és a többi dokumentum ellenőrzése. Ez adja meg, hogy mire teszünk ajánlatot: milyen terhek vannak a lapon, ki a tulajdonos, rendben van-e a műszaki állapot, megvan-e a használatbavételi engedély, van-e energetikai tanúsítvány. Hogy pontosan mit kell kiolvasni egy tulajdoni lapból, azt külön írásban vettük végig.

A harmadik az ajánlattétel és a megegyezés a tulajdonossal. Itt derül ki, mennyiért tudjuk megvásárolni az ingatlant. Az ajánlatnak nincs kötelező formája: nem kell közvetítőn keresztül és nem kell írásban megtenni, egy szóbeli megállapodás is elégséges lehet. A gyakorlatban viszont két elem nagyban javítja a folyamat biztonságát. Az egyik az írásbeli ajánlat: rögzíti az árat, a fizetési ütemezést, a birtokbaadás időpontját és az ajánlati kötöttség határidejét, vagyis azt, hogy a vevő meddig van kötve a saját ajánlatához. A másik az ajánlati biztosíték, vagyis az ajánlattal együtt átadott összeg — ez mutatja meg az eladónak, hogy a szándék komoly, és az elfogadással foglalóként működhet. A szóbeli megállapodás ezzel szemben utólag nehezen bizonyítható, és nem ad az eladónak semmilyen fogódzót arra, hogy a vevő tényleg végig fogja vinni.

Innentől — az elfogadott ajánlattól — nézzük végig a folyamatot.

#	Lépés	Ki intézi	Jellemző időtartam
1	Előzetes értékbecslés (hitel esetén)	bank, értékbecslő	3 nap – 2 hét
2	Adásvételi szerződés aláírása, foglaló vagy első vételárrészlet	ügyvéd előtt, mindkét fél	1 nap
3	Benyújtás a földhivatalhoz, széljegy	ügyvéd	a gyakorlatban 1–3 nap (legkésőbb kb. egy hónapon belül)
4	Teljes hitelbírálat, hitelszerződés, közjegyzői okirat	vevő, bank, közjegyző	2–6 hét
5	További vételárrészletek, a teljes önerő kifizetése, önerőigazolás	vevő	a szerződéses ütemezés szerint, jellemzően 15–30 nap
6	Tehermentesítés	eladó, hitelező bank	a tehertől függ — de mindenképpen a folyósítás előtt
7	A hitel folyósítása	bank	2–4 hét a feltételek teljesítésétől
8	Birtokbaadás	felek	a teljes vételár kiegyenlítése után
9	Tulajdonjog bejegyzése	földhivatal	legfeljebb 60 nap

Az előzetes értékbecslés azért kerül a szerződés elé, mert az előzetes hitelbírálat csak a vevő jövedelmi alkalmasságát igazolja. Az értékbecslésből derül ki, hogy a bank a konkrét, már leellenőrzött ingatlanra ad-e annyi hitelt, amennyire szükség van — arról, hogy ezzel a lépéssel mennyire lehet csökkenteni a hitelfelvétel kockázatát, külön cikk szól.

A széljegy az a bejegyzés a tulajdoni lapon, amely rögzíti, hogy egy kérelem beérkezett, és sorrendet biztosít neki — erről a határidőknél még részletesen lesz szó.

A tehermentesítésnek nincs kötött helye a sorban. A teher jellegétől függően megtörténhet már a hirdetés feladása előtt, az adásvételi szerződés után, vagy a vételárrészletekből — egy dolog azonban biztos: a hitel folyósítása előtt le kell zárulnia. A legtöbb csúszást éppen ez okozza: ha a tulajdoni lapon jelzálog, végrehajtási jog vagy haszonélvezet szerepel, annak rendezése hetekbe telhet, és ez az eladó felelőssége.

Fontos különbség, amit sokan összekevernek: a tulajdonjog nem az aláírással, hanem a földhivatali bejegyzéssel száll át, a birtok viszont a birtokbaadással kerül a vevőhöz. A kettő időben elválhat egymástól, és ez a különbség a fizetési ütemezés egész logikáját meghatározza. A birtokbaadás gyakorlati teendőiről — óraállások, jegyzőkönyv, kulcsátadás — külön írásban foglaltuk össze az ingatlan birtokbaadás tudnivalóit.

Foglaló vagy vételár-előleg? A különbség, ami milliókat ér

A foglaló és az előleg között az a különbség, hogy a foglaló szankciós biztosíték, az előleg pedig egyszerű előrefizetés. Ha az ügylet meghiúsul, a foglaló azt a felet illeti, aki a meghiúsulásért nem felelős: a vevő elveszítheti, az eladónak kétszeresen kell visszaadnia. Az előleg ezzel szemben minden esetben visszajár, bármelyik fél is lép vissza.

Mikor lesz a pénzből jogilag foglaló?

Nem attól, hogy a felek annak hívják. A Polgári törvénykönyv szerint a foglalói minőség akkor áll fenn, ha a szerződésből egyértelműen kitűnik, hogy az átadott összeg a kötelezettségvállalás megerősítését szolgálja. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a szerződésben szó szerint szerepelnie kell a „foglaló” kifejezésnek és a jogkövetkezményeknek.

Van egy időbeli feltétel is: foglalót a szerződés megkötésekor lehet adni. Ha a pénz már az ajánlattétellel átkerül, az az elfogadásig még csak ajánlati biztosíték — foglalóvá attól válik, hogy az eladó az ajánlatot elfogadja, és ezzel létrejön a felek közötti kötelem.

Ez a legdrágább apróbetűs rész az egész ügyletben. Ha az összeget csak „előleg” néven, vagy pontatlan megfogalmazással adják át, akkor meghiúsulás esetén nincs szankció: a pénz megy vissza, az eladó pedig hetek vagy hónapok piaci idejét bukja kompenzáció nélkül.

Foglaló és előleg — a lényeg egy táblázatban

Szempont	Foglaló	Vételár-előleg
Jogi funkció	a szerződés megerősítése, szankciós biztosíték	a vételár egy részének előrefizetése
Ha a vevő felelős a meghiúsulásért	elveszíti	visszajár
Ha az eladó felelős a meghiúsulásért	kétszeresen köteles visszafizetni	visszajár (egyszeresen)
Ha egyik fél sem felelős	visszajár (egyszeresen)	visszajár
Teljesüléskor	beleszámít a vételárba	beleszámít a vételárba
Mikor kell kikötni	a szerződésben kifejezetten, névvel és jogkövetkezménnyel	elég a fizetési ütemezésben szerepeltetni

Mennyi legyen a foglaló összege?

A jogszabály nem határoz meg mértéket — ez megállapodás kérdése. A vételár 10 százaléka a leggyakrabban hivatkozott arány, a saját ügyleteink tapasztalata szerint azonban ez inkább a készpénzes vásárlásokra igaz. Hitelből történő vételnél jellemzően 3–5 százalék, illetve fix összeg alakul ki, egyszerű okból: a vevőnek a foglalót az aláírás napján, készpénzben vagy utalással kell letennie, miközben a teljes önerő többszöröse ennek, és a folyósításig még hetek vannak hátra.

Két banki korlátra is figyelni kell. Az egyik: a bank önerőként jellemzően csak az igazolható, átutalt foglalót fogadja el — a készpénzben, átvételi elismervénnyel átadott összeg a hitelbírálatban gyakran nem számít bele. A másik: támogatott konstrukcióknál a foglaló elszámolhatóságát a vonatkozó rendelet korlátozhatja, ezért ezt minden programnál külön ellenőrizni kell.

Van felső korlát is: a túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti. Ez az eladó szempontjából fontos figyelmeztetés. A vételár harmadát-felét kitevő foglaló nem ad több biztonságot, csak több pereskedést: egy vitás helyzetben nem az a kérdés, mennyi volt a foglaló, hanem hogy mennyit tart belőle a bíróság arányosnak.

A leggyakoribb hiba: a rosszul megfogalmazott foglalóklauzula

A legtöbb foglalóvita nem azon bukik el, hogy ki lépett vissza, hanem hogy a szerződés nem mondja meg, mi minősül meghiúsulásnak. Ha nincs benne, hogy a hitel elutasítása, a tehermentesítés elmaradása vagy a birtokbaadási határidő elmulasztása kinek a kockázata, akkor a felek utólag, jogvitában döntik el — ami hónapokat és ügyvédi költséget jelent mindkét oldalon.

A pénz mozgásához idő is tartozik. A következő fejezet azt nézi meg, mennyi.

Mennyi idő az adásvétel? Átfutási idők szakaszonként

Készpénzes vásárlásnál az aláírástól a birtokbaadásig jellemzően 1–1,5 hónap telik el, hitelből történő vásárlásnál 2–3 hónap. A szerződést a megkötés után haladéktalanul, legkésőbb nagyjából egy hónapon belül be kell nyújtani, mert a vagyonszerzés illetékkiszabási bejelentése ehhez a benyújtáshoz kötődik. A tulajdonjog bejegyzésére pedig az általános közigazgatási eljárási határidő — legfeljebb 60 nap — vonatkozik.

Az alábbi sávok nem hatósági statisztikák, hanem a saját budapesti és észak-pesti agglomerációs ügyleteink tapasztalati értékei. A jogszabályi határidőket külön jelöltem.

Szakasz	Készpénzes	Hitelből	Állami programmal (pl. CSOK Plusz, Otthon Start)
Elfogadott ajánlattól a szerződésig	3–10 nap	1–3 hét (előzetes értékbecslés)	2–4 hét (plusz jogosultsági ellenőrzés)
Foglaló vagy első vételárrészlet	aláíráskor	aláíráskor	aláíráskor
Benyújtás a földhivatalhoz, széljegy	1–3 nap	1–3 nap	1–3 nap
Teljes hitelbírálat, hitelszerződés, közjegyzői okirat	—	2–6 hét	3–6 hét
További vételárrészletek, teljes önerő, önerőigazolás	a szerződéses ütemezés szerint, jellemzően 15–30 nap	15–30 nap	15–30 nap
Tehermentesítés (ha van teher)	2–6 hét, a folyósítás előtt	2–6 hét, a folyósítás előtt	2–6 hét, a folyósítás előtt
Folyósítás	—	2–4 hét a feltételek teljesítésétől	3–6 hét
Birtokbaadás	a teljes vételár kiegyenlítése után	a folyósítás után	a folyósítás után
Tulajdonjog bejegyzése (jogszabályi határidő)	legfeljebb 60 nap	legfeljebb 60 nap	legfeljebb 60 nap

A banki oldalon vannak kötött határidők is: a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél a hitelbírálatra az értékbecslés elkészültétől számítva legfeljebb 15 munkanap, állami kamattámogatású kölcsönnél 20 munkanap áll a bank rendelkezésére, a folyósítás pedig a feltételek teljesítésétől számított 2, illetve 7 munkanapon belül megtörténik. A táblázat hosszabb sávjai tehát jórészt nem a bank döntési idejét takarják, hanem a dokumentumok beszerzését és az ügyintézést.

Széljegy: mit véd, és mit nem?

Amikor az ügyvéd benyújtja a szerződést, a kérelem széljegyre kerül a tulajdoni lapon. A széljegy önmagában még nem tulajdonjog, de sorrendet biztosít: az utána érkező bejegyzési kérelmeket — például egy hitelező jelzálogát vagy egy másik vevő kérelmét — csak a széljegyzett ügy elbírálása után lehet elintézni.

A vevői jog — ez váltotta le a függőben tartást

Sokáig az volt a bevett megoldás, hogy az ügyvéd beadta a szerződést a földhivatalhoz, a tulajdonjog bejegyzését pedig „függőben tartatta” fél évig, amíg a vevő kifizette a hátralékot. Ez a lehetőség 2025 januárja óta megszűnt: az új ingatlan-nyilvántartási rendszerben már nem lehet parkolópályára tenni egy kérelmet, és a hiányzó eladói engedélyt utólag pótolni sem. Aki ma ilyen ajánlatot kap, elavult tájékoztatást kapott.

A helyére a vevői jog került. Ha a felek úgy állapodnak meg, hogy az eladó a teljes vételár megfizetéséig fenntartja a tulajdonjogát, akkor a vevő javára egy önálló jog kerül a tulajdoni lapra. Ez már nem csupán megjegyzés az eladó oldalán, hanem a vevő saját, nevesített joga — és három dolgot ad:

• Befagyasztja az ingatlant. Az első fél évben, ami ezután érkezik a földhivatalhoz — egy másik vevő szerződése, egy hitel jelzálogjoga, egy végrehajtás —, azt a hatóság nem intézi el: megvárja, mi lesz a vevő ügyével.
• Fél év után tilalomként él tovább. A bejegyzés hatálya ekkortól megegyezik egy elidegenítési és terhelési tilaloméval: az ingatlant a vevő nélkül sem eladni, sem megterhelni nem lehet. A jog addig áll fenn, ameddig a felek kikötötték; ha nem kötöttek ki határidőt, öt évig. Utána a hatóság hivatalból törli, de közös megegyezéssel újra bejegyeztethető.
• Megőrzi a sorrendet. Amikor a vevő kifizeti az utolsó forintot is, a tulajdonjoga nem az aznapi dátummal, hanem visszamenőleg, a vevői jog helyén kerül a tulajdoni lapra — vagyis mindenkit megelőz, aki időközben jelentkezett.

Egy dologgal érdemes előre számolni: ez két külön földhivatali eljárás, tehát a földhivatali díjat is kétszer kell megfizetni ingatlanonként.

A vevő védelmének harmadik eleme az ügyvédi letét, és ez fel is értékelődött. Mivel a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eladói nyilatkozat, a bejegyzési engedély nélkül a földhivatal ma már egyszerűen elutasítja a kérelmet, ezt a nyilatkozatot ügyvédi letétbe kell helyezni, és pontosan rögzíteni, mikor kerülhet elő — jellemzően akkor, amikor a teljes vételár megérkezett.

A tulajdonjog-fenntartás és a vevői jog ugyanannak az éremnek a két oldala. A tulajdonjog-fenntartás az eladót védi: a teljes vételár kiegyenlítéséig a tulajdonjog nála marad. A hozzá kapcsolt vevői jog viszont már a vevőt — így ugyanaz a bejegyzés mindkét irányba dolgozik.

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás 2025. január 15-én lépett hatályba; az elektronikus ingatlan-nyilvántartásra való átállás azonban máig tart: a teljes körű elektronikus ügyintézés még nem kötelező, az eljárások jelentős része a korábbi rendben zajlik. A digitalizáció hosszú távon rövidíti az ügyintézést, az átmeneti időszakban viszont több az eljárási bizonytalanság — ezért a szerződés határidőit inkább a felső, mint az alsó becsléshez igazítsuk.

Mi lassítja be tipikusan az ügyletet?

• Rendezetlen tulajdoni lap. Kifizetett, de nem töröltetett jelzálog vagy végrehajtási jog: a törlési engedélyek — vagyis a hitelező nyilatkozatai arról, hogy a teher a lapról levehető — beszerzése önmagában hetekig is eltarthat.
• Hiánypótlás a földhivatalnál. Hiányos kérelemnél a hatóság határidő tűzésével hiánypótlásra hív fel; ennek idejére az ügyintézési határidő szünetel, de a széljegy rangsora megmarad. Súlyosabb, a jogügylet nyilvánvaló érvénytelenségét okozó okirati hibánál viszont a hatóság hiánypótlás nélkül elutasít.
• Közjegyzői okirat. A hitel folyósításának feltétele a közjegyző előtt aláírt tartozáselismerő nyilatkozat. Időpontfoglalás és külön költség tartozik hozzá.
• Értékbecslés. A banki értékbecslő műszaki vagy jogi kifogása új kört indít — rosszabb esetben új bankot.
• Folyósítási feltételek. A bank a folyósítás előtt jellemzően kéri a lakásbiztosítás megkötését és a bank javára történő engedményezését, az önerő megfizetésének igazolását és a széljegyet igazoló tulajdoni lapot.
• Osztatlan közös tulajdon, elővásárlási jog. A jogosultakat meg kell keresni, és meg kell várni a nyilatkozatukat.
• Láncügylet. Ha az eladó a vételárból vásárol, az ő ügylete is határidőt szab — és ez a határidő a vevőre is rákerül.

Milyen dokumentumok kellenek az adásvételi szerződéshez?

Az adásvételi szerződés aláírásához mindkét félnek személyazonosításra alkalmas okmányokra van szüksége, az eladónak ezen felül az ingatlanra vonatkozó iratokra. Az ügyvédnek jogszabályi kötelezettsége az azonosítás — hiányzó okmánnyal az aláírás egyszerűen nem tud megtörténni.

A vevő okmányai

• érvényes személyazonosító igazolvány, útlevél vagy kártyaformátumú vezetői engedély
• lakcímkártya
• adóazonosító jel (adókártya)
• születési vagy házassági anyakönyvi kivonat, ha névváltozás történt
• bankszámlaszám az utaláshoz
• a pénzmosás elleni szabályok szerinti nyilatkozatok: tényleges tulajdonosi és kiemelt közszereplői nyilatkozat — ezeket az ügyvéd minden aláíráson felveszi
• házastársaknál a vagyonjogi helyzet tisztázása: ki szerez és milyen arányban, van-e házassági vagyonjogi szerződés
• hitel esetén: a bank által kért jövedelemigazolás, munkáltatói igazolás, hitelbírálati dokumentáció
• támogatás igénylésénél: a jogosultságot igazoló iratok, például a gyermekek anyakönyvi kivonata és a társadalombiztosítási jogviszony igazolása

Egy tétel, ami nem az aláíráshoz kell, de a vevőnek terveznie kell vele: a visszterhes vagyonátruházási illeték. A NAV fizetési meghagyása a bejegyzés után hónapokkal érkezik, és lakásvásárlásnál a NAV tájékoztatása szerint az általános mérték a forgalmi érték 4 százaléka — 80 millió forintnál 3,2 millió forint.

Az eladó okmányai és az ingatlan iratai

• érvényes személyazonosító okmány, lakcímkártya, adóazonosító jel
• friss tulajdoni lap (az ügyvéd kéri le, de érdemes előre ismerni a tartalmát)
• energetikai tanúsítvány — az eladót terheli, legkésőbb a szerződéskötésig át kell adni a vevőnek, és az azonosítója a szerződésbe kerül; a 2023. november 1. óta kiállított tanúsítványok öt évig érvényesek, és néhány épülettípusra — például a nagyon kis alapterületű vagy műemléki védettségű ingatlanokra — kivétel vonatkozik
• villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv — tulajdonosváltáskor elvárt, kivéve, ha a túláramvédelem legfeljebb 32 amper és minden áramkörön van legfeljebb 30 milliamperes áram-védőkapcsoló. Fontos súlyozás: az energetikai tanúsítvány hiánya megakasztja az aláírást, a villamos felülvizsgálaté nem — ez az eladó jogszabályi kötelezettsége, nem az adásvétel érvényességi feltétele
• társasháznál: alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, közös költség hátralékmentességi igazolás
• terhelt ingatlannál: a hitelező bank igazolása a fennálló tartozásról és a törlési engedély
• közműóraállások, korábbi számlák a birtokbaadási jegyzőkönyvhöz

Speciális helyzetek — ezekkel előre számolni kell

• Külföldi fél: útlevél, magyar adóazonosító jel, szükség esetén tolmács és hiteles fordítás; nem uniós állampolgárnál a szerzéshez hatósági engedély is kellhet.
• Meghatalmazott jár el: a meghatalmazást ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt formában kell elkészíteni — a szerződéskötés napján kiállított, formailag hibás meghatalmazás a leggyakoribb aláírásnapi kudarc.
• Haszonélvezet van a lapon: a haszonélvező lemondó nyilatkozata nélkül a vevő terhelt ingatlant vesz.
• Kiskorú vagy gondnokolt tulajdonos: gyámhatósági jóváhagyás szükséges.
• Cég az egyik fél: cégkivonat, aláírási címpéldány, adott esetben tulajdonosi döntés — és tisztázni kell az áfa kezelését is, ami a vételár egészen más nagyságrendjét mozgatja.

Praktikus rendezőelv: a vevő okmányai egy nap alatt összeszedhetők, az eladóéi nem. Az energetikai tanúsítvány, a villamos biztonsági felülvizsgálat, a törlési engedély és a társasházi igazolás beszerzése napokat-heteket vesz igénybe. Aki eladóként ezeket a hirdetés indulásakor (vagy az előtt) elindítja, az nem csak gyorsabban adhat el — de biztosabban és kevesebb stresszel. Az eladói oldal teljes menetrendjét az eladóknak szóló útmutató veszi végig.

A papírok azonban csak addig érdekesek, amíg minden a terv szerint halad. A következő három fejezet arra válaszol, mi történik, ha valamelyik fél mégis kihátrál.

Ha a vevő lép vissza

A jogkövetkezmény attól függ, hogy a folyamat melyik szakaszában történik a visszalépés, és hogy ki felel az ügylet meghiúsulásáért. Ez a két kérdés dönt el mindent — nem az, hogy melyik fél mondta ki előbb, hogy nem folytatja.

Visszalépés a vételi ajánlat után, szerződés előtt

Az írásbeli vételi ajánlat általában ajánlati kötöttséget tartalmaz: a vevő a megjelölt határidőig kötve van hozzá. Ha az eladó az ajánlatot ezen belül elfogadja, a felek között kötelem jön létre — jellemzően szerződéskötési kötelezettség. Ez még nem a bejegyzésre alkalmas, ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés, de a visszalépés már jogkövetkezménnyel jár, és az ajánlattal együtt átadott összeg az eladónál maradhat, ha az ajánlat foglalóként rendelkezett róla.

Ha a vevő a kötöttség lejárta után lép vissza, vagy az eladó nem élt az elfogadás lehetőségével, az átadott összeg maradéktalanul visszajár.

Elállás az aláírt adásvételi szerződéstől

Aláírt szerződéstől nem lehet szabadon visszalépni. Elállásra csak akkor van jogszerű lehetőség, ha azt a szerződés kifejezetten megengedi — például meghatározott feltétel bekövetkezéséhez köti —, vagy ha a másik fél súlyosan szerződést szeg: nem tudja tehermentesíteni az ingatlant, vagy nem adja meg a bejegyzési engedélyt, vagyis azt a nyilatkozatot, amely nélkül a tulajdonjog nem jegyezhető be.

Ha a vevő ok nélkül áll el, elveszíti a foglalót.

Ha a vevő hitelét elutasítják

Ez a leggyakoribb visszalépési ok, és a legfélreértettebb. A magyar adásvételi szerződések többsége úgy fogalmaz, hogy a vevő vállalja: ha a bank a hitelkérelmét elutasítja, a vételárat más forrásból fedezi. Ez a klauzula a hitel elutasításának kockázatát teljes egészében a vevőre telepíti — vagyis a bank nemleges döntése önmagában nem mentesíti a foglaló elvesztése alól.

Ettől a szabálytól el lehet térni, ha minden fél beleegyezik: ilyenkor a szerződés hitelfüggő, és a hitelbírálat elutasítása esetén a felek a foglaló visszajárásában állapodnak meg. A hitelfüggő szerződés eladói kockázatáról külön fejezet szól alább.

Kinek felróható a meghiúsulás — a kérdés, amit rosszul tesznek fel

A köznyelv úgy fogalmaz, hogy „akinek felróható”. A joggyakorlat ennél pontosabb: a Kúria egy közzétett döntése szerint a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazásához nem a felek magatartásának felróhatóságát, hanem a szerződés meghiúsulásáért való felelősségüket kell vizsgálni. A különbség gyakorlati: nem az számít, hogy valaki szándékosan vagy gondatlanul járt-e el, hanem hogy szerződésszegés történt-e, melyik fél kötelezettségét érintette, és ki tudja magát objektív okra hivatkozva kimenteni.

Ezért nem működik a „nem az én hibám volt” típusú védekezés. Ha a szerződés a vevőre telepítette a finanszírozás kockázatát, akkor a hitel elutasítása a vevő oldalán marad — attól függetlenül, hogy ő mindent megtett.

Ha az eladó lép vissza

Ha az ügylet az eladó felelősségi körében hiúsul meg, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Nyolcmilliós foglalónál ez tizenhat millió forint — és a vevő ezen felül az ezt meghaladó kárát is érvényesítheti.

A gyakorlatban ez a szabály ritkábban éles, mint amilyennek hangzik, és ennek két oka van.

Az egyik: az eladók többsége nem meggondolja magát, hanem elakad. Nem érkezik meg a törlési engedély, nem születik meg a haszonélvező lemondó nyilatkozata, nem sikerül a saját vásárlásuk. Ezek jó része az eladó felelősségi körébe tartozik, tehát a kétszeres visszafizetés valóban felmerül — de az összeg gyakran vita tárgya.

A másik: a kétszeres visszafizetés önkéntes teljesítés hiányában peres úton érvényesíthető. Ha az eladó nem fizet, a vevőnek keresetet kell indítania, aminek költsége és időigénye van, és a végrehajthatóság az eladó vagyoni helyzetén múlik. Ha a foglalót időközben továbbadta — például a saját vásárlásába —, akkor a pénz fizikailag már nincs nála.

A vevő ezen felül dönthet úgy is, hogy nem áll el, hanem a teljesítést követeli: a bíróságtól kéri a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat pótlását. Ez lassabb út, de ha az ingatlanhoz ragaszkodik, sokszor ez vezet célra.

Ha egyik fél sem hibás — és a hitelfüggő szerződés csapdája

Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős — vagy amelyért mindkettő —, a foglaló egyszeresen visszajár. Nincs szankció: a vevő nem veszíti el, az eladónak nem kell duplázni.

Ilyen helyzet lehet egy jogszabályi akadály, egy hatósági döntés, vagy egy olyan, kifejezetten a szerződésbe foglalt feltétel, amelynek elmaradása egyik fél kötelezettségszegésének sem minősül.

A hitelfüggő szerződés — és miért kockázatos az eladónak

A leggyakoribb ilyen kikötés a hitelfüggőség: a felek abban állapodnak meg, hogy ha a bank a hitelkérelmet elutasítja, a szerződés a foglaló visszafizetése mellett megszűnik. Vevőként ez logikus védelem. Eladóként azonban meg kell érteni, mit vállal az, aki ezt aláírja.

Egy hitelfüggő szerződésnél a foglaló nem biztosíték, hanem letét. Az eladó formálisan megkapja a pénzt, de bármikor vissza kell adnia — ezért az ilyen foglalóval nem lehet úgy tervezni, mint egy végleges összeggel. Aki továbbadja a saját vásárlásába, aki lefoglalózza belőle a következő ingatlant, aki felújítást indít belőle, az egy visszafizetési kötelezettséggel terhelt pénzt költ el. Ha a bank nemet mond, az összeget elő kell teremteni — akkor is, ha az már nincs meg.

Ezt a kockázatot ugyanakkor nem kell vállalni: kellő óvatossággal, körültekintéssel és felkészültséggel megszüntethető. Amit érdemes megtenni, mielőtt az eladó hitelfüggő kikötést fogad el:

• A foglalót ne mozgassa tovább. Amíg a hitelbírálat le nem zárult, az összeg — akár ügyvédi letétben — maradjon érintetlen. Ez az egyetlen lépés önmagában megszünteti azt a kockázatot, hogy egy visszatérítendő összeg máshol legyen.
• Előzetes hitelbírálat. A vevő ne úgy jöjjön, hogy hitelképesnek érzi magát, hanem banki előminősítéssel. A hitelközvetítő ezt napok alatt le tudja futtatni.
• Az ingatlan előzetes átvilágítása. A legtöbb elutasítás nem a vevő jövedelmén, hanem az ingatlanon bukik: rendezetlen tulajdoni lap, hiányzó szolgalmi jog, önkényes átalakítás, hiányzó használatbavételi engedély. Ezeket az eladó előre ellenőrizheti és rendezheti.
• Szűk, konkrét feltétel. A hitelfüggőség ne általános kiskapu legyen. Nevesítse a bankot, a hitelösszeget és a határidőt, amelyen belül a döntésnek meg kell születnie — így a vevő nem tud a feltételre hivatkozva egyszerűen kiszállni.
• Összehangolt láncszerződések. Ha az eladó a vételárból vásárol, a lánc két szerződésének határidejét és feltételeit szinkronba kell hozni, hogy ugyanaz a banki döntés bontsa mindkettőt.

Egy dolgot fontos hozzátenni: a bank fedezeti döntése soha nem jósolható meg száz százalékig, mert azt a szerződés aláírása után hozza meg. Amit teljesen ki lehet iktatni, az nem a banki nem, hanem annak a következménye: hogy az eladó egy már elköltött, visszatérítendő összeggel maradjon.

Visszalépési forgatókönyvek egy táblázatban

Ki lép vissza	Mikor	Mi lesz a foglalóval	Egyéb következmény
Vevő	ajánlati kötöttség alatt, elfogadott ajánlat után	az eladónál maradhat, ha az ajánlat foglalóként rendelkezett róla	az eladó kártérítést is követelhet
Vevő	az ajánlati kötöttség lejárta után	maradéktalanul visszajár	nincs következmény
Vevő	aláírt szerződés után, ok nélkül	elveszíti	az ezen felüli kár is követelhető
Vevő	hitel elutasítása miatt, szokásos klauzulával	elveszíti	a vevőnek más forrásból kellene fizetnie
Vevő	hitel elutasítása miatt, hitelfüggő szerződéssel	egyszeresen visszajár	az eladó elveszíti a piaci időt
Eladó	aláírt szerződés után, a saját felelősségi körében	kétszeresen visszajár	a vevő teljesítést is követelhet
Eladó	tehermentesítés meghiúsulása miatt	jellemzően kétszeresen visszajár	a vevő kárát is érvényesítheti
Egyik fél sem felelős	bármikor	egyszeresen visszajár	nincs szankció
Közös megegyezés	bármikor	a megállapodás szerint	írásba kell foglalni, ügyvédi ellenjegyzéssel

A közös megegyezéses megszüntetés a leggyakrabban elfelejtett lehetőség. Ha mindkét fél számára világos, hogy az ügylet nem fog összejönni, a foglaló sorsáról szabadon meg lehet állapodni — jellemzően megosztva vagy a felmerült költségek elszámolásával. Ez mindig olcsóbb és gyorsabb, mint egy jogvita.

Hogy mindez a gyakorlatban hogyan néz ki, azt egy konkrét ügylet mutatja meg a legjobban.

Egy valós budapesti eset: amikor az idő lett a legdrágább tényező

Egy budapesti családi ház adásvétele jól mutatja, hogyan adódnak össze a fenti kockázatok — és mennyire nem elméleti kérdés a foglaló sorsa.

A vevők októberben nézték meg először a házat. Alaposan mérlegeltek: decemberben visszatértek egy második megtekintésre, ezúttal műszaki szakértővel. Az ajánlattételre december 23-án került sor. Két ünnep között sikerült megállapodni az árban.

A tulajdoni lapon több bejegyzett végrehajtási jog is szerepelt. Ezek ki voltak fizetve — de nem voltak töröltetve, és a törlési engedélyeket sem kérték ki. A törlés januárban indult el, ami önmagában hosszabb folyamat, különösen úgy, hogy a tulajdonos vidéken élt egy kisgyerekkel.

Közben ketyegett egy másik óra is. A vevő hölgy várandós volt, és a család CSOK Plusszal tervezett. A magzat a támogatásnál vállalt gyermeknek számít; ha megszületik, már meglévő gyermekként veszik figyelembe, és a támogatáshoz újabb gyermeket kellett volna vállalniuk. A tét pontosan mérhető volt. A CSOK Plusszal történő vásárlás mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól.

E nélkül a lakásszerzés általános illetéke a forgalmi érték 4 százaléka: egy 80 millió forintos háznál több mint 3 millió forint — a kamattámogatás elvesztésén felül. (Az ügylet az akkor hatályos támogatási és illetékszabályok mellett zajlott; ezeket minden vásárlásnál az aktuális állapot szerint kell ellenőrizni.)

Kijött az értékbecslő, elkészült az előzetes becslés — a bank pedig elutasította a kérelmet. Az indok nem a vevőkön múlt: a szomszéd telken lévő vízóra miatt a bank szolgalmi jog bejegyzését kérte a szomszédos ingatlanra. Egy ilyen bejegyzési eljárást végigvinni már nem volt idő.

Új értékbecslésre az adásvételi szerződés előtt szintén nem maradt idő — és közben az eladókat is szorította a naptár: annál az ingatlannál, ahová költöztek, a saját eladójuk határidőt szabott, ameddig hajlandó várni.

A megoldás a finanszírozási oldalról érkezett. Az ügyletben közreműködő hitelközvetítő — a Credipass kollégája — végigkérdezte, más bankok hogyan állnak a kérdéshez, és talált egy olyan pénzintézetet, amely magánokirati formában, vagyis ügyvédi ellenjegyzés nélküli, egyszerű írásbeli megállapodással is elfogadta a szomszéd telekre történő bejárás rendezését a vízórával kapcsolatos tevékenységekhez.

Fontos hozzátenni: az ilyen megállapodás csak az aláíró szomszédot köti, az ingatlan-nyilvántartásba nem kerül be, így a szomszéd telek későbbi eladásakor az új tulajdonossal szemben nem érvényesíthető. A bejegyzett szolgalmi jog pótlását ezért a birtokbaadás után is napirenden kell tartani.

A felek végül hitelfüggő adásvételi szerződést kötöttek. A vevők átadták a foglalót, az eladó pedig — a láncügylet miatt — továbbadta azt a saját eladójának. Ez a lépés szembement a fenti szabállyal, és tudatosan vállalt kockázat volt: ha a bank ismét nemet mond, az eladónak a láncból kellett volna visszaszereznie a pénzt. A szerződés után az értékbecslés rendben lezajlott, a folyamat időben végigment.

Két tanulság maradt belőle.

Vevőként a körültekintő, átgondolt döntéshozatal fontos — de ha egyszer megfogalmazódik bennünk, hogy szeretnénk egy ingatlant, onnantól lépésről lépésre kell haladni a biztonságos vásárlás útján: a következő lépés nem a további gondolkodás, hanem a banki előminősítés és a tulajdoni lap átnézése. Az októbertől decemberig tartó mérlegelés önmagában indokolt volt; az ügylet szempontjából mégis ez a két hónap lett a legdrágább.

Eladóként minden olyan lépést célszerű előre megtenni, amivel könnyíthető az eladási folyamat. Ebben az esetben a végrehajtási jogok törlése bizalomépítő és egyben gyorsító lépés lett volna. A végső eladási áron valószínűleg nem változtat — a stresszt és az időt viszont megspórolja, azon felül, hogy ezt a feladatot előbb-utóbb amúgy is el kell végezni. Ugyanez igaz a láncügyletre: hogy az eladó mennyi idő alatt talál új otthont, az az egész lánc tempóját meghatározza, és ehhez a helyi piac ismerete kell. Budapesti lakásnál a valós piaci adatokból számolt kiinduló értéksávot lakásár kalkulátorral is meg lehet nézni.

Összefoglaló

A legfontosabb tudnivalók egy helyen:

• A foglaló csak akkor foglaló, ha a szerződés kifejezetten annak nevezi és rendelkezik a jogkövetkezményeiről — egyébként előleg, ami minden esetben visszajár.
• Nem a hiba, hanem a meghiúsulásért való felelősség dönti el a foglaló sorsát; a hitel elutasításának kockázatát a szokásos szerződéses klauzula a vevőre telepíti.
• Az eladó okmányai — energetikai tanúsítvány, törlési engedély, társasházi igazolás — hetekbe telnek: ezeket a hirdetés indulásakor kell elindítani, nem az aláírás előtt.
• A függőben tartás 2025 januárja óta megszűnt: a vevőt ma a vevői jog bejegyzése, a széljegy rangsora és az ügyvédi letét védi együtt.
• Készpénzes ügyletnél 1–1,5 hónap, hitelesnél 2–3 hónap a reális menetrend, a földhivatali bejegyzésre pedig legfeljebb 60 nap a jogszabályi ügyintézési határidő.
• Hitelfüggő szerződésnél a foglaló nem végleges bevétel, hanem visszafizetési kötelezettséggel terhelt összeg — eladóként ne épüljön rá láncügylet.

Egy 80 millió forintos ház nyolcmilliós foglalója nem attól van biztonságban, hogy nagy összeg, hanem attól, hogy pontosan meg van írva, kinek a kockázata mi. Aki vevőként előminősítéssel érkezik, eladóként pedig rendezett tulajdoni lappal és kész iratcsomaggal vág neki, az nem csak gyorsabb ügyletet vásárol — hanem kiszámíthatót.

Q&A

Visszakapom a foglalót, ha meggondolom magam?

Nem, ha a meghiúsulás a vevő felelősségi körébe tartozik. Aláírt szerződéstől ok nélkül elállva a vevő elveszíti a foglalót, sőt az eladó az ezen felüli kárát is követelheti. A foglaló egyszeresen csak akkor jár vissza, ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős — például jogszabályi akadály miatt.

Mi történik, ha a bank nem adja meg a hitelt?

A szerződés szövegén múlik. A szokásos megfogalmazás szerint a vevő vállalja, hogy elutasítás esetén más forrásból fedezi a vételárat — ilyenkor a foglaló elveszik. Csak kifejezett hitelfüggő kikötés esetén jár vissza az összeg, ha a bank nemet mond, és ehhez mindkét fél egyetértése kell.

Mennyi foglalót szokás kérni?

A jogszabály nem határoz meg mértéket. A 10 százalék a leggyakrabban hivatkozott arány, saját ügyleteink tapasztalata szerint viszont hiteles vásárlásnál inkább 3–5 százalék alakul ki. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti, így a kiugróan magas összeg nem ad valódi többletbiztonságot.

Mennyi idő, amíg az enyém lesz az ingatlan?

Készpénzes vásárlásnál jellemzően 1–1,5 hónap, hitelből 2–3 hónap telik el az aláírástól a birtokbaadásig. A szerződést a gyakorlatban 1–3 napon belül benyújtja az ügyvéd a földhivatalhoz, a tulajdonjog bejegyzésére pedig legfeljebb 60 nap a jogszabályi ügyintézési határidő.

Mit vigyek magammal az adásvételi szerződés aláírására?

Vevőként érvényes személyazonosító okmányt, lakcímkártyát, adóazonosító jelet és a bankszámlaszámot. Eladóként ugyanezeket, továbbá az energetikai tanúsítványt, társasháznál a közös költség hátralékmentességi igazolását, terhelt ingatlannál pedig a törlési engedélyt. A pénzmosási nyilatkozatokat az ügyvéd a helyszínen veszi fel.

Biztonságos fizetni, amíg csak széljegyen szerepelek?

A széljegy csak a sorrendet foglalja le, önmagában nem jog. A valódi védelmet a vevő javára bejegyzett vevői jog adja: az első fél évben blokkolja a közbeeső ügyeket, utána elidegenítési és terhelési tilalomként él tovább. Emellé jön az ügyvédi letét: a bejegyzési engedély csak a teljes fizetéskor kerül elő.

Mi van, ha az eladó nem tudja tehermentesíteni az ingatlant?

Ez jellemzően az eladó felelősségi körébe tartozik, tehát a foglaló kétszeres visszafizetése merül fel, és a vevő a kárát is érvényesítheti. Elállás helyett a vevő kérheti a bíróságtól a bejegyzéshez szükséges nyilatkozat pótlását is — ez hosszabb út, de megtartja az ingatlant.