Az ingatlan eladása sokak számára egyszeri, nagy tétű döntés.

Az ár, az időzítés, a vevő — ezek foglalkoztatják az eladókat legjobban. Az adókérdés általában csak akkor kerül elő, amikor az adásvételi szerződés már aláírásra vár.

Pedig az adófizetési kötelezettség — vagy éppen annak hiánya — nem véletlen.

Pontosan kiszámítható, ha valaki időben utánanéz. Az 5 éves szabály, a levonható költségek, az örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan különleges szabályai: mindegyik befolyásolja, hogy mekkora összeget kell a NAV felé teljesíteni, vagy hogy kell-e egyáltalán.

Ez az útmutató azoknak szól, akik eladás előtt állnak, vagy nemrég adták el ingatlanukat — és pontosan szeretnék tudni, mire számítsanak.

Tartalomjegyzék

• Mikor kell egyáltalán adót fizetni ingatlan eladása után?
• Az 5 éves szabály: hogyan csökken az adóalap az évek múlásával?
• Mi csökkenti az adóalapot? A levonható költségek listája
• Örökölt ingatlan eladása: más számítás, más csapdák
• Ajándékba kapott ingatlan eladása: mire kell figyelni?
• Bevallás és határidők: mikor és hogyan kell teljesíteni?
• Összefoglaló
• Q&A – a leggyakrabban feltett kérdések

Mikor kell egyáltalán adót fizetni ingatlan eladása után?

A legtöbb eladó az első kérdést rosszul teszi fel. Nem az a kérdés, hogy „kell-e adót fizetni ingatlan eladása után?” — hanem az, hogy „teljesül-e egyszerre ez a két feltétel?”

Az SZJA-fizetési kötelezettség csak akkor áll fenn, ha:

• az ingatlan eladása és a szerzés között kevesebb mint 5 év telt el, és
• az eladásból tényleges nyereség keletkezett — vagyis az eladási ár meghaladja a szerzési értéket és az elszámolható költségeket.

Ha bármelyik feltétel nem teljesül, nincs adófizetési kötelezettség. Aki 2021-ben vagy korábban szerezte meg az ingatlant, és 2026-ban adja el, az már adómentesen teheti ezt meg — függetlenül attól, mennyivel adja el drágábban.

Az adó mértéke 2026-ban 15 százalék — de nem a teljes eladási ár, hanem csak a számított jövedelem után. Ez a két szám között óriási különbség lehet, és sok eladó akkor döbben rá erre, amikor már az adóbevallást tölti ki.

Fontos, hogy az adókötelezettség nem az ingatlan típusához kötődik. Lakás, ház, telek, garázs — mindegyikre ugyanazok a szabályok vonatkoznak. Aki azt gondolja, hogy „csak lakásra kell adózni”, téved.

Az 5 éves szabály: hogyan csökken az adóalap az évek múlásával?

Ez az a pont, ahol a legtöbb félreértés keletkezik. Az 5 éves szabály nem azt jelenti, hogy 5 évig adózni kell, utána nem. Azt jelenti, hogy az adóalap fokozatosan csökken, és az 5. évtől válik nullává.

A számított jövedelem adóköteles aránya a szerzés évétől számítva — a NAV ingatlan-adásvételi tájékoztatója szerint:

Egy konkrét példán: valaki 2023-ban vett egy lakást 40 millió forintért, és 2026-ban eladja 52 millióért. A számlával igazolt felújítási költsége 3 millió forint volt.

A számított jövedelem: 52 – 40 – 3 = 9 millió forint. Mivel 2023 a szerzés éve, és 2026-ban adjuk el, az a harmadik év — az adóalap a jövedelem 60 százaléka, azaz 5,4 millió forint. Ennek 15 százaléka: 810 000 forint a fizetendő SZJA.

Mi csökkenti az adóalapot? A levonható költségek listája

Aki 2023-ban vett egy lakást 40 millió forintért, és 2026-ban eladja 52 millióért, annak a számítás elsőre egyszerűnek tűnik: 12 millió forint nyereség, annak 15 százaléka az adó. Ez azonban nincs így.

A számlával igazolt felújítási munkák — mondjuk 3 millió forint — csökkentik a jövedelmet: 52 – 40 – 3 = 9 millió forint. Mivel ez a szerzést követő harmadik év, az adóalap a jövedelem 60 százaléka: 5,4 millió forint. Ennek 15 százaléka 810 000 forint — nem 1,8 millió, ahogy az első számítás mutatná.

A levonható tételek ismerete tehát nem apró részlet — milliókat érhet.

Mi vonható le az adóalapból:

• Szerzési érték — az adásvételi szerződésben szereplő vételár, azaz amennyiért az ingatlant annak idején megvásároltuk
• Értéknövelő beruházások — számlával igazolt felújítás, amely az ingatlan értékét tartósan növelte (fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, tetőcsere, hőszigetelés, napelem felszerelése és hasonlók)
• Állagmegóvási munkák — az eladást megelőző 24 hónapban elvégzett állagmegóvási célú felújítások, ha azok összege meghaladja az eladási ár 5 százalékát; így határozza meg az Szja törvény értéknövelő beruházásra vonatkozó fogalommeghatározása is
• Vagyonszerzési illeték — amelyet az ingatlan megszerzésekor fizettünk; a vagyonszerzési illeték mértékéről részletes tájékoztatás elérhető
• Ügyvédi díj — az adásvétel során felmerülő ügyvédi honorárium
• Ingatlanközvetítői jutalék — ha az eladás közvetítőn keresztül történt, a megbízási díj szintén levonható
• Egyéb igazolt költségek — hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány, tulajdoni lap lekérése

Ami nem vonható le: rendszeres festés, csaptelep- vagy zárcserék, bútorvásárlás, házilagos munkavégzés. Ezeket a NAV nem fogadja el értéknövelő beruházásként.

Örökölt ingatlan eladása: más számítás, más csapdák

Az örökölt ingatlan esetén az adózás alaplogikája ugyanaz — 5 éven belüli eladásnál és tényleges nyereségnél keletkezik SZJA-kötelezettség —, de a számítás két ponton eltér a vásárolt ingatlanoktól.

Mikor kezdődik az 5 éves időszak?

Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja — nem a hagyatéki eljárás lezárásának dátuma, és nem az ingatlan átírásának időpontja.

Mi a szerzési érték?

Örökölt ingatlannál nincs korábbi vételár, amelyből kiindulhatnánk. A szerzési értéket a hagyatéki leltárban rögzített ingatlanérték határozza meg. Ebből levonhatók a hagyaték megszerzésével kapcsolatos igazolt költségek: közjegyzői díj, esetleges örökösödési illeték.

Ha a hagyatéki leltárban nem szerepel értékbecslés, vagy az érték nem megállapítható, a törvény szerint a szerzési érték az eladási ár 75 százaléka — azaz az adóalap az eladási ár 25 százaléka lesz.

A leggyakoribb tévhit: sokan összekeverik az örökösödési illetékmentességet az adómentességgel. Az egyenes ági öröklés (szülő, nagyszülő) valóban illetékmentes — de ez csak a vagyonszerzési illetékre vonatkozik. Ha az örökölt ingatlant 5 éven belül eladják, és abból nyereség keletkezik, az SZJA-kötelezettség az örökös esetén is fennáll.

Vagyis: illetéket nem kell fizetni, de adót igen — ha az idő és a nyereség feltételei teljesülnek.

Ha az örökölt ingatlanban csak résztulajdonod van, érdemes átnézned a tulajdoni hányad eladásának külön szabályait is.

Ajándékba kapott ingatlan eladása: mire kell figyelni?

Az ajándékozással szerzett ingatlan adózása az öröklésnél is bonyolultabb, mert a szerzési érték meghatározása két különböző módon történhet — attól függően, hogy az ajándékozáskor kellett-e vagyonszerzési illetéket fizetni.

1. eset: az ajándékozás illetékköteles volt

Ha az ajándékozáskor vagyonszerzési illetéket fizettél, akkor a szerzési érték az a forgalmi érték, amelyet az illetékkiszabás alapján megállapítottak. Ez az összeg vonható le az eladási árból az adóalap meghatározásához — és ezen felül a szokásos tételek is levonhatók: az értéknövelő beruházások, valamint az átruházással kapcsolatos igazolt költségek (ügyvédi díj, közvetítői jutalék, hirdetés).

2. eset: az ajándékozás illetékmentes volt

Egyenes ági rokonok közötti ajándékozás (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka) illetékmentes. Ebben az esetben nincs korábbi, dokumentált szerzési érték. A törvény ilyenkor azt mondja: a szerzési érték az eladási ár 75 százaléka.

Vagyis az adóalap az eladási ár 25 százaléka lesz — ebből számítják a 15 százalékos SZJA-t, amelyet aztán az eltelt évek alapján tovább csökkent az 5 éves szabály. Fontos: ebben az esetben viszont más költség már nem vonható le — sem értéknövelő beruházás, sem átruházási költség.

Egy fontos különbség az örökléshez képest: ajándékozásnál az átruházás az ajándékozó életében történik, tehát a szerzési időpont meghatározásában nincs bizonytalanság — nem függ halálozási dátumtól vagy hagyatéki eljárástól.

Ahol viszont sokan meglepődnek: az, hogy az ajándékozás maga illetékmentes volt, nem jelenti azt, hogy az eladás is adómentes lesz. Az SZJA-szabályok az ajándékozással szerzett ingatlanra ugyanúgy vonatkoznak, mint bármely más szerzési módra.

Bevallás és határidők: mikor és hogyan kell teljesíteni?

Az ingatlaneladásból keletkezett jövedelmet abban az évben kell bevallani, amelyben az adásvétel megtörtént — pontosabban amelyikben a szerződést a földhivatalhoz benyújtották.

A határidő mindig május 20. Ha valaki 2025-ben adta el az ingatlanát, a bevallást és az adóbefizetést 2026. május 20-ig kellett teljesíteni. A 2026-os eladásoknál a határidő 2027. május 20.

A bevallás az adott adóévre rendszeresített SZJA-bevallási nyomtatványon történik, amelynek részletszabályait a NAV 2026-os információs füzetei között megtalálható, ingatlanértékesítésről szóló kiadvány ismerteti. Aki a NAV által előkészített eSZJA-tervezetet használja, azt ki kell egészítenie az ingatlaneladás adataival — ez nem kerül automatikusan a tervezetbe.

Mikor nem kell bevallani?

• Ha az eladás adómentes (5 éven túli szerzés)
• Ha az eladásból nem keletkezett jövedelem (az eladási ár nem haladta meg a szerzési értéket és a költségeket)

Amit feltétlenül meg kell őrizni:

Az eladással kapcsolatos minden dokumentumot — adásvételi szerződés, számlák, illetékhatározat, ügyvédi megbízás — az eladást követő hatodik év végéig kell megőrizni. Egy 2026-os eladás esetén ez 2032. december 31. A NAV ennyi ideig jogosult ellenőrizni az ügyletet.

Az eladás előkészítéséről, a folyamat lépéseiről az eladás előkészítéséről szóló útmutatóban részletes tájékoztatást találsz.

Egy részlet, amelyet érdemes fejben tartani: a NAV a gyanúsan alacsony vagy magas eladási árnál értékbecslést rendelhet el. Ha az értékbecslés eredménye eltér a szerződéses ártól, a NAV az értékbecslés alapján állapítja meg az adót — nem a szerződésben szereplő összeg alapján.

Összefoglaló

A legfontosabb tudnivalók egy helyen:

Mielőtt árat határozol meg, hasznos tudnod, hogyan állapítható meg az ingatlanod valós piaci értéke.

• SZJA-t fizetni csak akkor kell, ha az eladás a szerzéstől számított 5 éven belül történik és az ügyletből tényleges nyereség keletkezett — a két feltételnek együttesen kell teljesülnie
• Az adóalap évről évre csökken: a szerzés évében és az azt követő évben 100%, majd 90%, 60%, 30%, végül az 5. évtől 0% — az adómentesség nem azonnal, hanem fokozatosan áll be
• A levonható költségek — vételár, felújítás, illeték, ügyvédi díj, közvetítői jutalék — komolyan csökkenthetik a fizetendő adót, de minden tételhez számla szükséges
• Örökölt ingatlannál a szerzési időpont az örökhagyó halálának napja, az illetékmentesség és az adómentesség két különböző dolog — az egyik nem zárja ki a másik hiányát
• Ajándékba kapott ingatlannál a szerzési érték az illetékkiszabás alapja — ilyenkor az értéknövelő beruházás és az átruházási költség is levonható —, ha viszont az ajándékozás illetékmentes volt, a szerzési érték az eladási ár 75 százaléka, és más költség már nem vonható le

Az ingatlan eladás utáni adózás akkor okoz meglepetést, amikor valaki a szerződés aláírása után kezd utánaszámolni.

Az 5 éves szabály, a szerzési időpont pontos meghatározása és a levonható tételek ismerete együtt dönti el, hogy mekkora összeget kell a NAV felé teljesíteni — vagy hogy kell-e egyáltalán.

Q&A – a leggyakrabban feltett kérdések

Ha ráfizetéssel adtam el az ingatlant, kell-e adót fizetnem?

Nem. Ha az eladási ár nem haladja meg a szerzési értéket és az igazolt költségeket — vagyis nem keletkezett nyereség —, nincs SZJA-kötelezettség. Bevallani sem kell az ügyletet.

A közvetítői jutalék levonható az adóalapból?

Igen. Az ingatlanközvetítőnek kifizetett díj az átruházással kapcsolatos igazolt költségnek minősül, és csökkenti az adóalapot — feltéve, hogy számla áll rendelkezésre.

Ha örökölt ingatlant adok el, és az örökösödési illetéket nem kellett megfizetni, tényleg kell SZJA-t fizetnem?

Igen, ha az eladás az örökléstől számított 5 éven belül történik, és nyereség keletkezik. Az illetékmentesség és az adómentesség két külön dolog — az egyik megléte nem zárja ki a másik hiányát.

Mi számít szerzési időpontnak, ha az ingatlant felépítettem?

Épített ház esetén a szerzési időpont a használatbavételi engedély (vagy tudomásulvétel) napja — nem az építkezés kezdete, és nem a telek megvásárlásának időpontja. Ha a telek és az épület szerzési időpontja eltér, az adóalap arányos megosztással számítandó.

Részletfizetésnél mikor keletkezik az adókötelezettség?

A szerzés időpontját — és ezzel együtt az adóév meghatározását — az határozza meg, hogy mikor nyújtották be az adásvételi szerződést a földhivatalhoz. Ez a részletfizetéses ügyleteknél is irányadó, nem a vételár tényleges megérkezésének időpontja.

Telket is ugyanúgy kell megadózni, mint lakást?

Igen. Az SZJA-törvény értelmében a telek is ingatlannak minősül, az adózás szabályai azonosak. Az 5 éves szabály, a levonható költségek köre, a bevallási határidő — mind ugyanaz vonatkozik rá, mint egy lakóingatlanra.