Két hasonló ingatlan ugyanabban az utcában: az egyik néhány hét alatt elkel a kínálati ár közelében, a másik hónapokig áll, aztán jóval olcsóbban megy el. A különbség ritkán a szerencse. Az árazáson, a tálaláson és azon múlik, ki viszi végig a folyamatot — és éppen itt dől el, mennyi marad a zsebedben az eladás végén. Ha eladóként a Duna House-t fontolgatod, ez a cikk pontosan ezt teszi átláthatóvá.

Horváth Vilmos vagyok, a Duna House értékesítője. Ebben a cikkben átláthatóvá teszem, hogyan zajlik az eladás a Duna House hálózatának hátterével: végigveszem a folyamatot, a jutalékot és a Standard vs. Prémium megbízást, hogy tudatosan válaszd ki, melyik hozza neked a legtöbbet. A leggyakoribb kérdésekre pedig egyenes, konkrét választ adok.

Tartalomjegyzék

• Az ingatlaneladás menete a Duna House-nál
• Mennyi a Duna House jutalék, és hogyan működik a sikerdíj
• Standard vs. Prémium megbízás — mit kap az eladó
• Kizárólagos vagy nem kizárólagos? Amit tudni érdemes
• A Duna House megbízási szerződés: amivel nyugodtan aláírhatsz
• Eladás Budapesten és az észak-pesti agglomerációban
• Összefoglaló
• Q&A

Az ingatlaneladás menete a Duna House-nál, lépésről lépésre

A jó eladás nem a hirdetés feladásával kezdődik, hanem a piackutatással és az igényfelméréssel. Ez adja meg az egész folyamat alapját. Ha csak feltesszük a hirdetést, és hirtelen meg is jön a vevő, de közben még nem tudod, hová költözöl és hogyan jutsz el oda, akkor az eladás papíron sikeres lehet — a valódi célod viszont, ami miatt az egészbe belevágtál, nem teljesül.

Az én munkám akkor hoz igazi eredményt, ha nem csak eladom az ingatlant, hanem a mögötte lévő élethelyzetet is sikerül megoldani. Ha egyszerre adsz el és veszel, azt előre össze kell hangolni — erről az ingatlanközvetítői láncértékesítési útmutatómban írok bővebben.

Ezért így épül fel a folyamat:

1. Ingyenes konzultáció és értékbecslés. A folyamat egy ingyenes konzultációval indul, amit egybekötök egy értékbecsléssel — ez téged semmire nem kötelez. Ez egy piaci összehasonlító elemzés (CMA), amit a saját, valós eladási adataink alapján — nem csupán a hirdetési árakból — készítek el, minden ingatlanra egyedileg. Itt átbeszéljük a helyzetedet és az elképzelésedet: az illeték- és adókérdéseket, az eladás reális időtartamát, az esetleges költözést, a jutalék mértékét és a megbízástípusokat.Ha szükséged van rá, a Credipass pénzügyi szakértőjétől pénzügyi útmutatást is kaphatsz. Mindenről mindig te döntesz — az én dolgom, hogy reális, adatokkal alátámasztott javaslatot adjak; hogy megfelel-e neked, azt te mondod ki.
2. Megbízás és a szükséges dokumentumok. Itt választjuk ki a megbízás típusát (Standard vagy Prémium), és rögzítjük az irányárat és a minimális vételárat. A szükséges dokumentumokat begyűjtjük — az energetikai tanúsítvány vagy akár a villamosbiztonsági felülvizsgálat beszerzésében is segítek. A teljes eladási dokumentumlistát az eladóknak szóló ingatlanközvetítői útmutatómban részletezem.
3. Felkészítés és hirdetés. Profi fotó, vonzó hirdetésszöveg, majd minden olyan felületen hirdetünk, ahol releváns forgalom várható: a közösségi médiától a hirdetési portálokon át a saját felületekig. Prémium megbízás esetén minden hirdetésünk megjelenik a partnerhálózatok oldalain, az oc.hu-n és az otpip.hu-n is — hacsak nem kéred ennek az ellenkezőjét.
4. Érdeklődők kezelése és megtekintések. Szűröm a jelentkezőket, egyeztetem az időpontokat, és levezénylem a bemutatásokat — így nem téged terhel a telefonálás és a szervezés. A visszajelzésekről és az érdeklődés alakulásáról rendszeresen beszámolok, Standard és Prémium megbízásnál egyaránt.
5. Ajánlat, alku, adásvétel. Vételi ajánlat, tárgyalás, majd az adásvételi szerződés ügyvéd előtti aláírása és ellenjegyzése, a tulajdonjog földhivatali bejegyzése, végül a birtokbaadás.

Mennyi a Duna House jutalék, és hogyan működik a sikerdíj

Sok eladó a jutaléknál kezdi a számolást — érthető, hiszen ez a leglátványosabb tétel. Érdemes azonban a másik oldalát is nézni: a közvetítői díj akkor térül meg, ha az eladás jobb áron, gyorsabban és a te vesződséged nélkül zárul. A Duna House-nál (így nálam is) ez ráadásul sikerdíj: a megbízási díj csak akkor jár, ha az ingatlan ténylegesen elkel, vagyis létrejön az adásvételi szerződés. Amíg nincs eredmény, addig neked sincs fizetnivalód — a kockázat így az enyém.

Mi az a sikerdíj, és mennyit számít? A sikerdíj olyan díjazás, amely kizárólag akkor jár, ha az ingatlan ténylegesen elkel, vagyis létrejön az adásvételi szerződés. Az eladónak így nincs előzetes vagy fix költsége, a közvetítő pedig közvetlenül az eredményben érdekelt — ez a modell a te kockázatodat csökkenti, és a közös célt erősíti.

A megbízási díj a szerződéstípustól függően az ingatlan eladási árának 2–5%-a + áfa. A mértéke függ az ingatlan értékétől, elhelyezkedésétől, attól, hogy újépítésű vagy használt ingatlanról van szó, valamint a szerződéstípustól — vagyis hogy Standard vagy Prémium csomagban történik az értékesítés. A kizárólagos Prémium csomag kedvezményesebb díjjal jár; a pontos kulcsot az értékbecsléskor beszéljük meg.

Néhány pontot érdemes tisztán látni:

• Ki fizeti? Az eladó, vagyis a megbízó — és csak sikeres eladás esetén. A vevő oldalán a hatályos illetékszabályok szerint a vagyonszerzési illeték jelentkezik, ami a NAV tájékoztatása szerint a vevőt terheli, nem téged.
• Nettó vagy bruttó? A megbízási díjra a hatályos áfaszabályok szerint 27% áfa rakódik, tehát a megállapodott százalék fölött ezzel is számolj.
• Irányár feletti eladásnál a mintaszerződés szerint az irányár fölötti vételárrészre külön kulcs is vonatkozhat — ez engem is abban tesz érdekeltté, hogy minél többet érjek el neked.

A lényeg: nem előre fizetsz egy ígéretért, hanem az eredményért, sikeres eladáskor — a díj mértéke pedig azon is múlik, milyen megbízást választasz.

Standard vs. Prémium megbízás — mit kap az eladó

Itt válik el a két út. Előbb egy fontos dolog, ami mindkettőre igaz: amikor hozzám adsz be egy megbízást, azon a Duna House-hálózat többi értékesítője is dolgozhat — nem egyetlen ingatlanost bízol meg, hanem gyakorlatilag az egész hálózatot.

Ez a hálózati keresztértékesítés, és már önmagában sokat növeli a gyors, jó vevő esélyét. A Prémiummal ez tovább bővül: a Duna House hálózatán túl a partnerhálózatok vevőit is eléri.

Standard megbízás. Nem kizárólagos. Az ingatlan bekerül a Duna House közös rendszerébe, a hálózat tagjai dolgozhatnak rajta, a hirdetés pedig megjelenik a Duna House honlapján és a választott csatornákon. A díjazás a magasabb, kedvezmény nélküli kulcs. Felmondás: maximális rugalmasság — a Standard határozatlan időre szól, nem köt hosszú távra, így ha változik a helyzeted, kötöttség nélkül léphetsz tovább.

Prémium megbízás (kizárólagossági megállapodás). Kizárólagos, egy vállalt fenntartási időre (jellemzően 1, 3, 6, 9 vagy 12 hónap). Cserébe kedvezményes sikerdíjat és egy jóval erősebb szolgáltatáscsomagot kapsz. A Prémium megbízás adatai a saját felületeinken túl átkerülnek a hálózaton belüli Ingatlan Megosztó Rendszerbe (IMR), amelyen a teljes hálózat dolgozhat, sőt az együttműködő partnerhálózatok, az Otthon Centrum és az OTP Ingatlanpont rendszerébe is.

Ezt a hálózati együttműködést a Duna House saját tájékoztatója is részletezi. Ez a csomag éri el a legtöbb potenciális vevőt. Felmondás: a kizárólagosság csak a vállalt fenntartási időre (jellemzően 1–12 hónap) szól — ez a rövid, tudatos elköteleződés teszi lehetővé, hogy teljes erővel az ingatlanodra koncentráljak; az időszak végén pedig szabadon döntesz a folytatásról.

A Prémium csomag további elemei:

• Kiemelt hirdetés a Duna House honlapján, és kiemelt jelölés a belső rendszerben.
• E-hiteles tulajdoni lap beszerzése, ha a megbízás a három hónapot meghaladja — így a vevők tiszta jogi helyzetet látnak.
• Jogi tanácsadás az adásvételi szerződés megkötéséhez.
• Részvétel a birtokbaadáson, hogy az utolsó lépés is felügyelet mellett záruljon.
• Megjelenés az irodában monitoron vagy táblán, és rendszeres kirakati hirdetés.
• myDH online felület, amelyen bármikor követheted az értékesítés állását.

A két megbízás legfontosabb különbségei egy helyen:

Szempont	Standard megbízás	Prémium megbízás
Kizárólagosság	Nem kizárólagos	Kizárólagos, vállalt fenntartási időre
Felmondás, rugalmasság	Bármikor rugalmasan alakítható	Fenntartási idő alatt kizárólagos, utána szabad
Sikerdíj	Magasabb kulcs	Kedvezményesebb, alacsonyabb díj
Hálózati elérés	Duna House hálózat (közös rendszer)	Duna House hálózat + aktív IMR-megosztás
Partnerhálózatok	—	Otthon Centrum (oc.hu) és OTP Ingatlanpont (otpip.hu)
Hirdetés	DH honlap + választott csatornák	Kiemelt megjelenés + kirakat, iroda
E-hiteles tulajdoni lap	—	Igen, 3 hónapon túli megbízásnál
Jogi tanácsadás szerződéskötéskor	—	Igen
Birtokbaadás	—	Részt veszek benne
Online követés (myDH)	—	Igen

A Standard a bevált alapszolgáltatást adja — ezzel is a teljes Duna House hálózat dolgozik az eladáson; a Prémium ezt bővíti ki a legszélesebb eléréssel és a teljes szolgáltatáscsomaggal.

Melyiket válaszd? Nem az a kérdés, hogy melyik a jó választás, hanem az, hogy kinek.

A Prémium megbízást annak ajánlom, aki a legjobb eredményt szeretné a lehető legkevesebb saját vesződséggel. A partnerhálózatokon keresztül sokkal szélesebb vevőkört érünk el, mint egyetlen iroda önmagában. Ha azt akarod, hogy az ingatlanod a lehető legtöbb komoly érdeklődőhöz eljusson, egyetlen felelős szakemberre bízd az egész folyamatot, kedvezményes díjjal, és közben végig lásd, mi történik — akkor a Prémium a neked való út. Az eladók többségének ez hozza a legjobb eredményt.

A Standard megbízást azoknak ajánlom, akik gyakorlottak, maguk is aktívan foglalkoznak az eladással — például befektetőknek —, de elköteleződés nélkül szeretnék kiegészíteni a saját értékesítésüket.

Kizárólagos vagy nem kizárólagos? Amit tudni érdemes

Érthető, ha idegenkedsz az elköteleződéstől — senki nem szereti megkötni a kezét, pláne egy ekkora ügyletnél. Épp ezért érdemes tisztázni, mit jelent valójában a kizárólagosság, mert sok tévhit kering róla.

Mi az a kizárólagos megbízás, és mire jó? A kizárólagos megbízás azt jelenti, hogy egy adott, előre vállalt időszakra egyetlen irodát bízol meg az ingatlanod eladásával. Cserébe az iroda teljes erővel dolgozik rajta, egységes áron és megjelenéssel — ez rendezettebb értékesítést és jellemzően gyorsabb, jobb végeredményt ad, mint a szórt, több irodás hirdetés.

A kizárólagosság minden irodánál mást jelent. A Duna House-nál ezt a kizárólagos csomagot hívjuk Prémiumnak: egy szolgáltatási csomag a legszélesebb eléréssel. Cserébe a kizárólagosság idejére rám bízod az eladást: nem adsz párhuzamos megbízást másik ingatlanirodának, és nem magad hirdeted az ingatlant. Így egyetlen felelős csapat, egységes ár és megjelenés dolgozik érted, egyetlen kapcsolattartóval.

A leggyakoribb félelem az, hogy „ha egy irodához kötöm magam, kevesebb vevőhöz jut el az ingatlan”. A gondolat elsőre logikusnak tűnik — a valóság mégis fordított: a hálózati keresztértékesítés és a partnerkapcsolatok miatt a kizárólagos megbízás elérése épp szélesebb, nem szűkebb. Egy másik tévhit, hogy a kizárólagosság „örökre szól” — valójában egy előre vállalt fenntartási időre köttetik. És sokan hiszik, hogy a kizárólagos drágább — nálunk épp fordítva, a Prémium a kedvezményesebb.

A Duna House megbízási szerződés: amivel nyugodtan aláírhatsz

A megbízás a te védelmed is: pontosan rögzíti, mire számíthatsz, és mihez köti magát az iroda. Ha érted, mit írsz alá, végig nyugodtan hátradőlhetsz. Érdemes néhány pontot előre átnézni — ezek alapozzák meg a gördülékeny eladást.

Irányár és minimális vételár. Az irányár az az összeg, amin az ingatlan hirdethető; a minimális vételár az, ami alatt nem kell szerződést kötnöd. A kettőt együtt állítjuk be — ez adja a tárgyalási mozgásteredet.

A díj esedékessége. A megbízási díj sikeres eladáskor esedékes. Ha a vevő az ajánlat után, még szerződés előtt visszalép, abból az ügyletből nem keletkezik díj. A szerződés tartalmaz egy egyszerű, észszerű kikötést is arra az esetre, ha valaki az irodát megkerülve próbálná megkötni az üzletet — ez az én munkámat védi, és téged is arra ösztönöz, hogy az egyeztetéseket rajtam keresztül tartsd.

A megbízás időtartama. A megbízás jellemzően határozatlan időre jön létre, Prémium esetén egy vállalt fenntartási idővel, ami alatt fenntartod a kizárólagosságot. Ha a kizárólagos időszak lejár, automatikusan a Standard csomag feltételei lépnek életbe — igény szerint pedig a Prémium meghosszabbítható.

Birtokbaadási és fizetési feltételek. A szerződésben rögzül a birtokbaadás határideje és a vételár megfizetésének üteme is. Ezek a részletek később válnak igazán fontossá — a birtokbaadás menetéről és a leggyakoribb tudnivalókról külön is olvashatsz az ingatlan birtokbaadásáról szóló összefoglalómban.

Eladás Budapesten és az észak-pesti agglomerációban

Az ingatlant nem lehet odébbvinni — ezért a helyismeret nem másodlagos szempont, hanem a jó árazás és a gyors eladás alapja. Egy dunakeszi új építésű lakás, egy gödi kertes ház és egy váci társasházi lakás teljesen más vevőkört, más árazási logikát és más hirdetési stratégiát kíván.

Elsősorban ezen a térségen segítek eladóknak: Budapesten és az észak-pesti agglomerációban — Dunakeszin, Sződligeten, Gödön, Vácon, Fóton és Veresegyházon, valamint a Dunakanyar településein.

A székhelyem a gödi irodában van (Göd, Béke út 29), így a környék piacát nap mint nap testközelből látom, de bármelyik Duna House-irodában le tudunk ülni tárgyalni, ajánlatot írni vagy adásvételi szerződést lebonyolítani.

Összefoglaló

A legfontosabb tudnivalók egy helyen:

• Az eladás a piackutatással és a céljaid tisztázásával kezdődik — nem a hirdetéssel, és nem is pusztán az árazással.
• A jutalék nem költség, hanem befektetés — sikerdíjas, tehát csak sikeres eladáskor jár; a szerződéstípustól függően az eladási ár 2–5%-a + áfa, a Prémium csomag kedvezményesebb.
• A Prémium éri el a legtöbb vevőt — a partnerhálózatokkal (Otthon Centrum, OTP Ingatlanpont) jóval szélesebb kör, mint egyetlen iroda önmagában.
• A kizárólagosság nem korlát, hanem fókusz — egy felelős csapat, hálózati keresztértékesítés, egyetlen kapcsolattartó.
• A helyismeret pénzben mérhető — az észak-pesti agglomerációban a helyi vevőkör és a hálózati elérés együtt hozza a jó eredményt.

Q&A

Mennyi a Duna House jutalék?
A megbízási díj a szerződéstípustól függően az eladási ár 2–5%-a + áfa; a mértékét az ingatlan értéke, elhelyezkedése és az is befolyásolja, hogy újépítésű vagy használt ingatlanról van szó. Sikerdíjas: csak sikeres, adásvétellel záruló eladáskor jár. A kizárólagos Prémium csomag kedvezményesebb díjjal jár, mint a Standard; a pontos kulcsot az értékbecsléskor beszéljük meg.

Ki fizeti a közvetítői jutalékot, és mikor kell fizetni?
A közvetítői megbízási díjat az eladó, vagyis a megbízó fizeti — de csak sikeres eladás esetén. A díj a sikerdíj elve szerint akkor válik esedékessé, amikor az eladás létrejön, jellemzően az adásvételi szerződés megkötésekor. Amíg nincs eredmény, addig nincs fizetnivalód sem.

Mikor jár a sikerdíj?
Akkor, ha az eladás ténylegesen létrejön, vagyis megköttetik az adásvételi szerződés. Ha a vevő az ajánlat után, még szerződés előtt visszalép, abból az ügyletből nem keletkezik díj. A szerződés ugyanakkor tartalmaz egy észszerű kikötést az iroda megkerülésével kötött üzletek ellen, ami a közvetítő munkáját védi.

Mi a különbség a Standard és a Prémium megbízás között?
A Standard nem kizárólagos, magasabb díjjal és a Duna House alapelérésével dolgozik. A Prémium kizárólagos, egy vállalt fenntartási időre, cserébe kedvezményes díjjal, kiemelt hirdetéssel, a teljes hálózat és a partnerhálózatok (Otthon Centrum, OTP Ingatlanpont) elérésével, e-hiteles tulajdoni lappal, jogi tanácsadással, birtokbaadási részvétellel és myDH online követéssel.

Mit jelent a kizárólagos megbízás a Duna House-nál?
Azt, hogy a kizárólagosság idejére egyetlen felelős iroda hirdeti és értékesíti az ingatlant — nem adsz párhuzamos megbízást másik ingatlanirodának, és nem magad hirdeted. Cserébe a hálózati keresztértékesítés és a partnerkapcsolatok révén a lehető legszélesebb elérést kapod, egyetlen kapcsolattartóval és kedvezményes díjjal.

Kizárólagos megbízásnál én is eladhatom az ingatlant?
Igen. Minden irodánál más a feltétel; a Duna House Prémium csomagjában erre az esetre egy úgynevezett szolgáltatási díj vonatkozik, amely az iroda költségeit fedezi. A négyéves tapasztalatomban egyszer sem fordult elő, hogy egy Prémium-ügyfél maga adta volna el az ingatlant, és emiatt költsége keletkezett volna.

Érdemes Standard megbízást kötni?
Attól függ, mi a cél. A Standardot azoknak ajánlom, akik gyakorlottak, maguk is aktívan foglalkoznak az eladással — például befektetőknek —, de elköteleződés nélkül egészítenék ki az értékesítést. Ha a legnagyobb elérés és a kedvezményes díj a fontos, jellemzően a Prémium éri meg jobban.

Eladhatom magam is — miért érné meg mégis a közvetítő?
Eladhatod, és van, akinek ez működik. A közvetítő viszont sikerdíjas: csak akkor fizetsz, ha eladtam. Cserébe a szélesebb elérés gyakran magasabb elért árat hoz, a vevőszűrés és a tárgyalás időt és kockázatot vesz le a válladról, a jogi és pénzügyi ügyintézést pedig végigviszem. A kérdés nem az, mennyibe kerül, hanem mennyivel jársz jobban a végén.

Melyik területen dolgozol?
Elsősorban Budapesten és az észak-pesti agglomerációban: Dunakeszin, Sződligeten, Gödön, Vácon, Fóton és Veresegyházon, valamint a Dunakanyar településein. A székhelyem a gödi irodában van (Göd, Béke út 29), de bármelyik Duna House-irodában tudunk tárgyalni, ajánlatot írni vagy adásvételi szerződést lebonyolítani.

Mi van, ha a Prémium fenntartási ideje alatt nem kel el az ingatlan?
Mivel a megbízás sikerdíjas, ha nem kel el, nem fizetsz. A fenntartási idő alatt együtt figyeljük az érdeklődést, és ha kell, finomítunk az áron vagy a hirdetésen. Az időszak végén pedig szabadon döntesz: folytatjuk, újratervezünk, vagy váltasz — semmi nem köt tovább.